寫字樓物業(yè)服務(wù)方案（通用9篇）
為了確保事情或工作扎實開展，時常需要預(yù)先制定方案，方案是綜合考量事情或問題相關(guān)的因素后所制定的書面計劃。你知道什么樣的方案才能切實地幫助到我們嗎？下面是小編收集整理的寫字樓物業(yè)服務(wù)方案，希望能夠幫助到大家。
寫字樓物業(yè)服務(wù)方案 1
一、范圍
本標準規(guī)定了寫字樓物業(yè)管理服務(wù)活動中顧客服務(wù)、房屋和[1]設(shè)施設(shè)備運行維護服務(wù)、寫字樓秩序維護和安全服務(wù)、環(huán)境保潔服務(wù)、綠化擺放與養(yǎng)護服務(wù)、專項特約服務(wù)等內(nèi)容及要求。本標準適用于本市行政區(qū)域內(nèi)寫字樓物業(yè)管理服務(wù)活動。
二、術(shù)語和定義
本標準采用以下術(shù)語和定義：
2.1、寫字樓為商務(wù)、辦公活動提供空間的建筑及附屬設(shè)施、設(shè)備和場地。
2.2、物業(yè)管理物業(yè)產(chǎn)權(quán)人通過選聘物業(yè)管理企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動。
2.3、物業(yè)管理承接驗收以保證物業(yè)管理服務(wù)正常實施和物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備正常使用為目的的檢查驗收。
2.4、顧客接受物業(yè)管理服務(wù)的組織或個人。示例：物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人及其他相關(guān)方。
2.5、專項特約服務(wù)寫字樓物業(yè)管理機構(gòu)在《物業(yè)管理服務(wù)合同》約定的服務(wù)內(nèi)容之外，提供為滿足顧客個性需求的服務(wù)。
2.6、突發(fā)性公共事件在寫字樓物業(yè)管理范圍內(nèi)發(fā)生的自然災(zāi)害（包括氣象災(zāi)害，地震災(zāi)害，地質(zhì)災(zāi)害，生物災(zāi)害等）、事故災(zāi)難（包括各類安全事故，交通運輸事故，公共設(shè)施和設(shè)備事故，輻射事故，環(huán)境污染和生態(tài)破壞事件）、公共衛(wèi)生事件（包括傳染病疫情，群體性不明原因疾病，食品安全和職業(yè)危害，動物疫情，以及其他嚴重影響公眾健康和生命安全的事件）和社會安全事件（包括恐怖襲擊事件，經(jīng)濟安全事件，涉外突發(fā)事件）等。
三、基本要求
3.1、物業(yè)管理企業(yè)的資質(zhì)要求從事寫字樓管理的物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)具有相應(yīng)的資質(zhì)，符合建設(shè)部《物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理試行辦法》的要求。
3.2、物業(yè)管理承接驗收
3.2.1、物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)依據(jù)相關(guān)規(guī)定，與業(yè)主方進行物業(yè)管理承接驗收；
3.2.2、物業(yè)管理承接驗收的條件應(yīng)符合《成都市物業(yè)管理承接驗收指導(dǎo)意見》的規(guī)定；
3.2.3、移交的物業(yè)資料記錄清楚，簽訂了《承接驗收協(xié)議》，對遺留問題的處理進行了約定；
3.2.4、完成了承接驗收備案。
3.3、管理機構(gòu)與人力資源配置要求
3.3.1、物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)根據(jù)寫字樓的具體特點、功能定位以及合同的約定，設(shè)置相應(yīng)的管理機構(gòu)，配備適當?shù)墓芾矸⻊?wù)人員；
3.3.2、管理人員應(yīng)取得物業(yè)管理從業(yè)資格證書或崗位證書，專業(yè)技術(shù)、操作人員應(yīng)取得相應(yīng)專業(yè)技術(shù)證書或職業(yè)技能資格證書。
3.3.3、從業(yè)人員接受過相關(guān)專業(yè)技能的培訓(xùn)，掌握物業(yè)管理基本法律、法規(guī)和政策，熟悉物業(yè)的基本情況，能正確使用相關(guān)專用設(shè)施設(shè)備。
3.3.4、管理服務(wù)人員著裝統(tǒng)一、規(guī)范，佩戴標識，文明用語，舉止端莊，服務(wù)主動、熱情。
3.5、管理服務(wù)要求
3.5.1、制訂有切實可行的物業(yè)管理服務(wù)方案，有較為完整的管理服務(wù)制度和作業(yè)標準，并認真執(zhí)行；
3.5.2、房屋共用部位完好，共用設(shè)施設(shè)備正常運行；
3.5.3、物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境、秩序符合合同約定的標準；
3.5.4、實行了“三公開”（公開收費標準、公開服務(wù)內(nèi)容和標準、公開辦事流程）；
3.5.5、公示24小時服務(wù)電話；
3.5.6、有服務(wù)受理、投訴、回訪處理程序；
3.5.7、管理服務(wù)中的相關(guān)作業(yè)記錄完整，可追溯。
3.6、檔案管理
3.6.1、物業(yè)管理檔案健全，有專人保管，查閱方便。
3.6.2、有較完善的.物業(yè)管理檔案制度，檔案內(nèi)容至少應(yīng)包括：
3.6.2.1、物業(yè)竣工驗收及承接驗收檔案；
3.6.2.2、設(shè)備臺帳和管理維修檔案；
3.6.2.3、顧客資料檔案；
3.6.2.4、物業(yè)服務(wù)日常管理檔案。
3.7、財務(wù)管理
3.7.1、建立健全財務(wù)管理制度，對物業(yè)管理費和其它費用的收支進行財務(wù)管理，運作規(guī)范，賬目清晰。對于顧客報修、超時空調(diào)、特約服務(wù)等費用須單獨結(jié)算的應(yīng)準確計算；
3.7.2、物業(yè)管理費、能耗費、通訊費、雜費、特約服務(wù)收費、車庫管理費以及其它費用的繳付標準、時間、方式嚴格按照公開的收費制度進行（合同另有約定除外），收費應(yīng)操作規(guī)范；
3.7.3、實行酬金制的，應(yīng)向業(yè)主大會或全體業(yè)主公布物業(yè)服務(wù)資金年度預(yù)決算，并每年不少于一次公布物業(yè)服務(wù)資金的收支情況。
3.8、顧客滿意度
3.8.1、寫字樓物業(yè)管理機構(gòu)應(yīng)每年開展顧客意見調(diào)查，顧客對物業(yè)服務(wù)的滿意度不低于合同約定標準；
3.8.2、每年調(diào)查顧客的人數(shù)不低于寫字樓內(nèi)物業(yè)使用人總?cè)藬?shù)的2/3；
3.8.3、對調(diào)查結(jié)果進行分析，有改進措施。
3.9、專項特約服務(wù)寫字樓物業(yè)管理機構(gòu)應(yīng)在力所能及的范圍內(nèi)，努力滿足顧客的專項服務(wù)需求，開展專項特約服務(wù)。
3.10、節(jié)能管理寫字樓物業(yè)管理機構(gòu)應(yīng)根據(jù)物業(yè)的實際情況，制訂符合國家法規(guī)、政策和適宜、有效的節(jié)能管理方案，并認真執(zhí)行。
3.11、突發(fā)性公共事件處理寫字樓物業(yè)管理機構(gòu)應(yīng)對管理服務(wù)過程中可能出現(xiàn)的設(shè)施設(shè)備故障、自然災(zāi)害、事故災(zāi)害、公共衛(wèi)生事件和社會安全事件等突發(fā)性公共事件建立應(yīng)急預(yù)案，并組織實施培訓(xùn)、演習(xí)、評價和改進，事發(fā)時按規(guī)定途徑及時報告顧客和有關(guān)部門，并采取相應(yīng)措施。
四、顧客服務(wù)
4.1、接待服務(wù)有條件的寫字樓應(yīng)設(shè)置總服務(wù)臺。為物業(yè)使用人提供咨詢、服務(wù)受理、投訴接待等服務(wù)；同時為外來的辦事人員提供咨詢、引導(dǎo)等服務(wù)；不具備設(shè)置總服務(wù)臺條件的寫字樓，物業(yè)管理機構(gòu)應(yīng)設(shè)置服務(wù)窗口，受理物業(yè)使用人的咨詢、報修、特約服務(wù)申請和投訴。
4.1.1、入駐、退租服務(wù)顧客需入駐和退租時，應(yīng)按規(guī)定的程序及時受理，在承諾的時間內(nèi)辦理完成相關(guān)手續(xù)，及時建檔、歸檔。
4.1.2、報修接待服務(wù)顧客報修時，應(yīng)及時受理，并在規(guī)定的時間內(nèi)到場，小修項目當天完成（預(yù)約除外）。維修完成后應(yīng)進行回訪。
4.2、郵件、報刊雜志收發(fā)服務(wù)
4.2.1、正確分理信件，報刊雜志和掛號信、特快專遞、包裹、匯款單、特殊郵件等應(yīng)進行登記；
4.2.2、掛號信、特快專遞、包裹、匯款單、特殊郵件等應(yīng)請收件人簽收；
4.2.3、每日10:00前（節(jié)假日除外）應(yīng)將當天的報、信送達收件人；特快專遞、電報等須及時傳遞的郵件，應(yīng)在收到郵件后的2小時內(nèi)送達（或通知）收件人（收件人因故不能按時接收的應(yīng)做好相關(guān)記錄）；
4.2.4、顧客遷離本物業(yè)后，應(yīng)為顧客提供一個月的郵件保管服務(wù)，并盡力通知顧客領(lǐng)取，對無法聯(lián)系收件人的郵件，要退回郵局。
4.3、裝修管理服務(wù)
4.3.1、制訂裝修管理制度，告知顧客裝修管理的流程、注意事項和禁止行為；
4.3.2、簽訂《裝修管理服務(wù)協(xié)議》，明確業(yè)主、施工單位、物業(yè)公司三方的權(quán)利和義務(wù)；
4.3.3、建立顧客裝修檔案，內(nèi)容應(yīng)包括裝修申報登記、審核、驗收（裝修過程中所涉及的公共設(shè)施設(shè)備）資料。
4.4、投訴處理
4.4.1、物業(yè)管理機構(gòu)直接受理的投訴，應(yīng)核實情況，及時處理并回復(fù)投訴者。屬于物業(yè)管理責(zé)任的，應(yīng)向顧客道歉并及時糾正；屬于無理投訴的應(yīng)做好解釋工作。物業(yè)管理機構(gòu)與投訴者無法協(xié)商解決的，應(yīng)上報物業(yè)管理企業(yè)或上級主管部門處理；
4.4.2、物業(yè)管理機構(gòu)直接受理的投訴，應(yīng)在一個工作日內(nèi)回復(fù)處理結(jié)果，最長不得超過三個工作日；
4.4.3、顧客直接向上級主管部門的投訴或者上級部門轉(zhuǎn)來的投訴，應(yīng)查明事實，確認證據(jù)，分清責(zé)任后如實反映情況或上報書面材料，協(xié)助上級部門做好相應(yīng)工作；
4.4.4、向公安機關(guān)報案的投訴，應(yīng)協(xié)助公安部門處理；
4.4.5、涉及依法裁決的投訴，按法律程序處理；
4.4.6、受理、處置顧客投訴應(yīng)做好記錄。
4.5、專項特約服務(wù)受理對顧客提出的專項特約服務(wù)要求，應(yīng)在24小時內(nèi)回復(fù)；在物業(yè)管理機構(gòu)力所能及范圍內(nèi)的，原則上應(yīng)當受理，不能受理的要告訴原因。
五、房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備運行、維護服務(wù)
5.1、房屋共用部位維護管理
5.1.1、建立房屋使用、維修檔案，檢查房屋使用情況，告知顧客正確使用房屋，遵守房屋安全使用的規(guī)范、政策、法規(guī)；
5.1.2、墻表面粉刷無明顯剝落開裂，墻面磚、地坪、地磚平整不起殼、無遺缺；修補墻面的粉刷層及面磚應(yīng)保持與原墻面色差、材質(zhì)一致；天花板無明顯污漬和破損；外墻面無明顯剝落、墻面飾材無明顯遺缺、玻璃幕墻無開裂；屋面防水層發(fā)現(xiàn)有氣鼓、碎裂或隔熱板有斷裂、缺損的，應(yīng)在規(guī)定時間內(nèi)安排專項修理；
5.1.3、對房屋共用部位進行日常管理和維修養(yǎng)護，維修養(yǎng)護記錄完整；
5.1.4、根據(jù)房屋實際使用情況和使用年限，定期檢查房屋的安全狀況，做好檢查記錄；
5.1.5、發(fā)現(xiàn)問題及時向房屋產(chǎn)權(quán)人報告，屬于小修范圍的，及時組織修復(fù)；屬于大、中修范圍的，及時提出方案或建議，經(jīng)房屋產(chǎn)權(quán)人同意后組織實施。遇緊急情況時，應(yīng)采取必要的應(yīng)急措施。
5.2、裝修管理
5.2.1、執(zhí)行《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法》、《住宅裝飾裝修驗收標準》、《成都市城市房屋裝修結(jié)構(gòu)安全管理規(guī)定》等相關(guān)規(guī)定；
5.2.2、按照《裝修管理服務(wù)協(xié)議》約定的時限，及時審核、回復(fù)裝修人的《裝修申報》；
5.2.3、每日巡查裝修施工現(xiàn)場，發(fā)現(xiàn)違反裝修管理制度的行為、現(xiàn)象應(yīng)及時勸阻、制止。如制止無效，應(yīng)向業(yè)主和有關(guān)部門報告。
5.3、共用設(shè)施設(shè)備日常運行、維護服務(wù)
5.3.1、變配電系統(tǒng)高壓電氣設(shè)備至少每二年進行一次安全測試，油浸式變壓器每年進行一次安全測試，留存高壓電氣測試合格報告；低壓配電設(shè)備每年至少一次全面停電檢修；按照規(guī)定周期對變配電設(shè)施設(shè)備進行檢查、維護、清潔，并做好記錄；高低壓配電柜運行正常、操作靈活，儀表顯示準確；變壓器運行正常，通風(fēng)降溫設(shè)備可靠，溫度顯示準確；直流操作系統(tǒng)運行正常，蓄電池組充、放電量符合工作要求，至少每年進行一次充、放電試驗；功率因數(shù)自動補償運行正常，功率因數(shù)不低于0.9，電容器容量符合工作要求，無鼓包、漏液現(xiàn)象；制定突發(fā)事件應(yīng)急處理程序和臨時用電管理措施，明確停、送審批權(quán)限，停、送電按規(guī)定提前通知顧客；制定配電室人員出入管理制度，配電室實行封閉管理，無鼠洞，配備符合要求的滅火器材；高壓防護用具、驗電器按規(guī)定每半年檢定一次，計量器具、檢測儀表按規(guī)定周期送計檢局檢定。
5.3.2、應(yīng)急供電系統(tǒng)每周檢查發(fā)電機組的機油位、冷卻液位、蓄電池液位、空濾指示器是否符合要求，水路、油路有無滲漏；
寫字樓物業(yè)服務(wù)方案 2
一、前言
首先感謝無錫凱晨置業(yè)有限公司對我司的信任，作為我司股東之一的新加坡新工產(chǎn)業(yè)管理私人有限公司也非常重視此次合作機會。公司將全力以赴，力爭把握住這次機遇，充分展示中新合資凱德物業(yè)的實力。使無錫光華大廈在管理和運作上充分發(fā)揮出新加坡管理模式的優(yōu)勢，為業(yè)主提供值得信賴的物業(yè)管理服務(wù)。
本計劃書僅針對已建成的無錫光華大廈提出初步管理方案，將作為今后開展物業(yè)管理工作的基本執(zhí)行框架，更為詳盡的管理實施計劃將在簽訂物業(yè)管理合同后提出。由于時間緊促，資料尚不夠詳盡，本方案若有遺漏和疏忽，敬請原諒！
二、公司簡介
蘇州工業(yè)園區(qū)凱德物業(yè)管理有限公司是在原凱德物業(yè)公司的基礎(chǔ)上于20xx年12月由新加坡新工集團下屬新工產(chǎn)業(yè)管理服務(wù)私人公司和蘇州工業(yè)園區(qū)建屋發(fā)展公司分別出資25萬美元共同組建的具有國家二級物業(yè)管理資質(zhì)的中新合資公司。
公司投資方之一的新工產(chǎn)業(yè)管理服務(wù)私人有限公司（CPGFM）是新加坡工程集團的全資子公司。新工產(chǎn)業(yè)管理服務(wù)私人有限公司是最悠久、最權(quán)威的物業(yè)管理公司，公司除提供常規(guī)物業(yè)管理服務(wù)項目，還提供包括建筑設(shè)計審計、能源審計、室內(nèi)空氣質(zhì)量控制和增值服務(wù)等服務(wù)項目。在新加坡，CPGFM所管理的物業(yè)超過1000幢建筑物，總建筑面積超過800萬平方米，包括總統(tǒng)府、國會大廈、財政大廈、外交部、國家發(fā)展部、內(nèi)政部、高層的政府行政大樓、體育場、法院、銀行、學(xué)校、醫(yī)院、影劇院、圖書館、社區(qū)中心、博物館、警察局、監(jiān)獄、消防站、高級公寓、海關(guān)關(guān)卡等大廈。
目前，CPGFM在中東、印度、菲律賓、馬來西亞、中國均設(shè)立了分支機構(gòu)，并進行廣泛的業(yè)務(wù)開拓及合作。在中國，CPGFM的業(yè)務(wù)已拓展至上海、西安、成都、武漢、濟南等地區(qū)。接管的項目包括上海春城、東方肝膽外科醫(yī)院、金花中心酒店和酒店式公寓、亞建國際高爾夫俱樂部、世紀廣場（大型商場）和甲級寫字樓等。
凱德物業(yè)公司中方投資者園區(qū)建屋發(fā)展公司注冊資本超過3億元人民幣，開發(fā)面積超過150余萬平方米，是蘇州地區(qū)最大的房地產(chǎn)開發(fā)商之一，具有雄厚的經(jīng)濟實力和技術(shù)力量。
合資后的凱德物業(yè)公司擁有高素質(zhì)的管理隊伍。員工隊伍從合資前的160余人在10個月內(nèi)迅速增加到610余人，為適應(yīng)公司在管理水平上達到國際高質(zhì)量服務(wù)的要求，公司對新入職管理層人員學(xué)歷要求達到大專以上。
合資后的凱德公司引進了新工在物業(yè)管理上先進的經(jīng)驗，在管理上不斷精益求精，以國際化的標準管理企業(yè)。公司在20xx年2月順利通過新加坡國際標準認證公司的ISO9001：20xx質(zhì)量認證。合資后的凱德公司依托新工強大的技術(shù)支持，同新工共享資源，有能力承接各種類型的物業(yè)項目，能夠向客戶提供全面的物業(yè)管理服務(wù)，致力于為客戶提供一站式的服務(wù)，并不斷提供增值服務(wù)，為客戶帶來更大的服務(wù)價值。
公司實行總經(jīng)理負責(zé)制。設(shè)人事行政部、質(zhì)管部、財務(wù)部、運作部、市場部、企劃部、安保部、工程部、保潔部、綠化部等10個部門。運作部下設(shè)體育中心項目部、科技園項目部、加城花園（涉外）項目部、嘉湖閣（涉外）項目部、翠湖雅居（涉外）項目部、新城花園項目部、新加花園項目部、新馨花園項目部、明輝花園項目部和廠房項目部（管理蘇虹廠房、羅斯蒂、仕達、出口加工區(qū)、聯(lián)建科技等）。現(xiàn)公司所接管物業(yè)項目總面積約100余萬平方米。在高級商住樓宇、體育場館、工業(yè)廠區(qū)和住宅小區(qū)的管理上積累了較豐富的經(jīng)驗，并獲得社會各界和專業(yè)部門的認同，在蘇州地區(qū)樹立了“凱德”品牌。其中新城花園于1998年榮獲“江蘇省優(yōu)秀物業(yè)管理小區(qū)”的稱號，1999年榮獲國家“城市住宅優(yōu)秀物業(yè)管理區(qū)”，20xx年新加花園榮獲“江蘇省優(yōu)秀物業(yè)管理小區(qū)”。
中新合資的凱德物業(yè)公司根據(jù)園區(qū)外向度非常高的特點充分借助新方國際化、
專業(yè)化的優(yōu)勢，向客戶提供策略性的物業(yè)設(shè)施管理服務(wù)，與客戶以伙伴的關(guān)系共同發(fā)展，通過戰(zhàn)略資源的配置、有效性的管理措施，提供滿足客戶商業(yè)運作需求的服務(wù)，并將現(xiàn)代化的高科技技術(shù)運用到物業(yè)管理的過程中，全面提升其管理的科技含量。凱德物業(yè)公司的宗旨是：確保并提升公司客戶的固定資產(chǎn)投資的價值；確保物業(yè)的可靠性和有效性以支持客戶的商業(yè)運作；維持一個安全、清潔和有益于商業(yè)運作的環(huán)境；保持物業(yè)與客戶的商業(yè)運作環(huán)境的一致性。
“創(chuàng)造優(yōu)美環(huán)境、提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)、吸引優(yōu)秀人才�！眲P德物業(yè)管理公司在全體員工的共同努力下，開拓進取，精心打造凱德品牌。
三、項目概況與分析
3.1無錫光華大廈物業(yè)特點的分析
3.1.1無錫光華大廈概述
無錫光華大廈位于無錫火車站對面，北面臨河，總建筑面積40000余平方米，單幢28層公寓，共配備8臺電梯。其中6層以下有近20000平方米的商業(yè)中心。本大廈為高級酒店式服務(wù)公寓。
大廈內(nèi)主要設(shè)施有：商業(yè)中心、服務(wù)中心、健身中心、娛樂中心、會所等。本方案針對6層以上住宅提供物業(yè)管理服務(wù)，6層以下的商業(yè)中心不計入本方案書內(nèi)。
3.1.2項目特點和物業(yè)管理需求分折
1、本項目性質(zhì)為高級服務(wù)公寓，銷售定位為高級白領(lǐng)人士，業(yè)主檔次高，生活服務(wù)需求具有多樣性和個性化的特征；
2、大廈的業(yè)主層次高，時間價值高，追求生活質(zhì)量，不愿為生活瑣事浪費時間，對服務(wù)的需求在深度和廣度上比其他住宅小區(qū)要求高，對俱樂部服務(wù)和家政服務(wù)需求大、依賴性強。
3、本項目內(nèi)設(shè)有集娛樂、健身、保健、休閑、社交于一體的俱樂部，俱樂部是高尚社區(qū)的主要標志，也是本項目管理的重點和難點。雖然俱樂部服務(wù)項目仍屬常規(guī)項目，但要保持俱樂部具有高雅、舒適、溫馨的休閑環(huán)境，對室內(nèi)裝飾、家具設(shè)備配置、服務(wù)人員素質(zhì)、管理水平都有很高的要求。
4、本項目所有公寓將以出售為主，大廈內(nèi)的人群穩(wěn)定性較強，對固定人群的服務(wù)不僅需要講究親情服務(wù)，更要不斷創(chuàng)新。
5、本項目在服務(wù)上也需顧及到外籍人士在風(fēng)土人情、生活習(xí)慣和文化背景上的.差異和在安全、監(jiān)控、保密上的特殊要求。
6、在大廈內(nèi)有比較嚴密的安全、監(jiān)控系統(tǒng)，要求必須要有保密上的特殊要求。做到外來人員不經(jīng)業(yè)主允許一律不準入內(nèi)。
7、大廈內(nèi)部配套設(shè)施的先進性較高，要求有較強的工程管理人員。
8、本項目為全電梯公寓，對電梯、消防、供水等設(shè)備系統(tǒng)管理要求較高；
3.2管理思路
根據(jù)無錫光華大廈的特點和物業(yè)管理需求分析，我們提出以下管理思路：
1、根據(jù)本項目特點、物業(yè)管理需求分析和我司物業(yè)管理經(jīng)驗，我們將本項目管理標準定位在五星級酒店標準上。
2、本項目采取酒店式管理關(guān)鍵在客戶服務(wù)和俱樂部服務(wù)，我們將對照五星級酒店的國家標準，確定客戶服務(wù)和俱樂部服務(wù)的項目、內(nèi)容和標準。
3、俱樂部與一般社區(qū)活動中心在項目設(shè)置上并無大的差別，區(qū)分的標準在于檔次的高低，而檔次的高低關(guān)鍵在于俱樂部能提供一個安靜、溫馨、高雅、舒適、精致的休閑和社交環(huán)境。人多而雜就會破壞俱樂部的氛圍。因此，我們認為本項目的俱樂部應(yīng)嚴格控制對外服務(wù)范圍。
4、項目員工全部招用有五星級酒店服務(wù)經(jīng)驗的管理和服務(wù)人員。
5、大廈的服務(wù)對象多為高級白領(lǐng)及外籍人士，委托性服務(wù)比較多，我司認為在服務(wù)項目上應(yīng)多樣化，并且嚴格按照五星級酒店的標準，如提供班車服務(wù)以及各類代辦服務(wù)等。
6、針對大廈業(yè)主安全、保密要求較高，建議在設(shè)置小區(qū)配套設(shè)備上應(yīng)重點考慮。
7、本項目6層以下為商業(yè)中心，人群進出流量大，應(yīng)考慮大廈業(yè)主的出入通道與商業(yè)中心顧客的通道分開管理的需求。
8、定期安排本項目上的人員參加培訓(xùn)和到五星級酒店學(xué)習(xí)，不斷提高大廈的管理水平。
3.3管理目標
3.3.1管理總目標
按照國家建設(shè)部頒布的《全國城市物業(yè)管理優(yōu)秀住宅小區(qū)考評標準》，接管后一年內(nèi)達到國家級物業(yè)管理示范住宅小區(qū)標準。
3.3.2管理體系目標
接管后，三個月內(nèi)建立一套符合ISO9000標準的管理體系，使本項目管理和服務(wù)工作更加規(guī)范和符合國際標準。
3.3.3管理分項目標
1、客戶服務(wù)
客戶服務(wù)滿意率99%以上；
有效投訴率1%以下；?
物業(yè)管理費收繳率98%以上；?
?回訪率100%。
2、安保服務(wù)
重大管理責(zé)任事故發(fā)生率0?
一般管理責(zé)任事故發(fā)生率0.1%以下?
安保服務(wù)滿意率99%
3、維修保養(yǎng)服務(wù)
維修及時率100%?
維修合格率100%?
設(shè)備完好率100%
維修回訪率100%?
維修服務(wù)滿意率99%?
4、保潔服務(wù)
保潔合格率100%?
保潔服務(wù)滿意率99%
5、綠化養(yǎng)護服務(wù)
綠化成活率100%?
綠化養(yǎng)護合格率100%?
綠化養(yǎng)護滿意率99%
四、物業(yè)管理初步方案
4.1說明
本計劃書僅為今后服務(wù)的基本架構(gòu)，主要提供無錫光華大廈項目的物業(yè)管理，包括客戶服務(wù)、安保、保潔、綠化、維修保養(yǎng)五個方面。
在順利進場接管無錫光華大廈后，我們將根據(jù)實際情況，按照凱德公司現(xiàn)有的ISO9000質(zhì)量管理體系和一整套完善的各類服務(wù)的操作手冊進行進一步優(yōu)化，以便更有效的管理此項目，為客戶提供超值服務(wù)。
4.2管理機構(gòu)設(shè)置及人員配置
4.2.1管理架構(gòu)
我公司擬設(shè)無錫光華大廈項目部，全面負責(zé)公司在無錫光華大廈的日常管理運作，統(tǒng)管整個無錫光華大廈的內(nèi)外事務(wù)。項目部下設(shè)：客戶服務(wù)部、維修班、安保隊、綠化保潔隊。
項目部架構(gòu)圖如下所示：
4.2.2人員配置
項目部將按照公司ISO9001質(zhì)量標準和無錫光華大廈的實際情況，科學(xué)、合理的設(shè)置機構(gòu)和安排人員，力求實現(xiàn)物業(yè)管理各項目標，本著“精干、合理、高效，以崗定人”的原則確定人員編制。
寫字樓物業(yè)服務(wù)方案 3
一、建立設(shè)施設(shè)備檔案
設(shè)施設(shè)備檔案應(yīng)至少包括以下內(nèi)容：
a.消防系統(tǒng)
b.變壓器
c.低壓配電
d.供、排水系統(tǒng)
e.監(jiān)控系統(tǒng)
f.照明系統(tǒng)
g.裝修材料
二、供配電系統(tǒng)
A、運行管理標準物業(yè)管理人員應(yīng)每日檢查：
1、變壓器的油位、油色是否正常，運行是否超負荷，是否漏油。
2、配電柜有無聲響和異味，各種儀表指示是否正常，各種導(dǎo)線的接頭是否有過熱或燒傷，接線是否良好。
3、配電室防各種標示物、標示牌是否完好，安全用具是否齊全以及是否放于規(guī)定的位置。
4、按時開關(guān)轄區(qū)內(nèi)的燈飾。
5、沿線無堆積易燃物、危險物品。
B、保養(yǎng)管理標準
1、低壓配電柜維護、保養(yǎng)標準
1）、每日工作包括：
a、檢查母線接頭有無變形，有無放電的痕跡；緊固連接螺栓確保連接緊密，母線接頭處有臟物時應(yīng)清除，螺母有銹蝕現(xiàn)象應(yīng)更換。
b、檢查配電柜中的各種開關(guān)；緊固進出線的螺栓，清潔柜內(nèi)塵土。
c、檢查電流互感器和各種儀表的接線是否接好。
d、檢查熔斷器的容體和插座是否接觸良好，有無燒損。
2）、物業(yè)管理人員保證，低壓配電柜的`養(yǎng)護，每半年一次。其順序是：先做好養(yǎng)護前的準備，然后分段進行配電柜的保養(yǎng)。
2、變壓器的保養(yǎng)、維護標準
a、變壓器的養(yǎng)護應(yīng)每半年一次。
b、在停電狀態(tài)下，清掃變壓器的外殼，檢查變壓器的油封墊圈是否完好。
c、擰緊變壓器的外引線接頭，若有破損應(yīng)修復(fù)后再接好。d、檢查變壓器絕緣子是否完好，接地線是否完好，若損傷則予以更換。
e、測定變壓器的絕緣電阻。
C、停電應(yīng)急措施的服務(wù)至少應(yīng)包括：
1、對于供電局提前通知，檢修高壓線路計劃停電時，物業(yè)及進告知業(yè)主停電原因及時間，通知做好停電準備工作。
2、對于突發(fā)事件停電時，物業(yè)及時與相關(guān)部門聯(lián)系，問明停電原因及時間后，及時通知業(yè)主。
3、當維修和保養(yǎng)電氣設(shè)備需計劃停電時，服務(wù)中心提前通知停電范圍、時間，維修員應(yīng)按要求做好保證安全的組織措施和技術(shù)措施。原則上停電選在下班時間或節(jié)假日期間。
4、當供電系統(tǒng)出現(xiàn)突發(fā)事故時，維修員應(yīng)迅速進行搶修，必要時通知業(yè)主停電時間及原因。
5、當發(fā)生火災(zāi)時，應(yīng)停止動力設(shè)備供電。
三、電氣設(shè)備管理標準
物業(yè)管理人員應(yīng)保障：
1、正常情況下，配備兩人保障24小時辦公、后勤等持續(xù)供電的穩(wěn)定性
2、所有電氣設(shè)備的安裝及線路敷設(shè)符合低壓電氣安裝規(guī)程的規(guī)定。
3、在增添大容量的電氣設(shè)備時，需重新設(shè)計線路，并經(jīng)過有關(guān)供電、消防部門審核同意后，進行安裝和使用。杜絕在電氣線路上增加容量，以防過載引起火災(zāi)。
4、建筑內(nèi)采用采用銅芯導(dǎo)線；敷設(shè)線路進入夾層或悶頂內(nèi)，需穿管敷設(shè)，并將接線盒封閉。
5、辦公室內(nèi)的臺燈、壁燈、落地?zé)艉团洳烷g內(nèi)的電冰箱等電氣設(shè)備的金屬外殼，需有可靠的接地保護。
6、照明燈具表面高溫部位不得靠近可燃物，碘鎢燈、熒光燈、高壓汞燈（包括日光燈鎮(zhèn)流器），不可直接安裝在可燃物體上；深罩燈、吸頂燈等，如安裝在可燃物件附近時，需加墊石棉布或石棉板隔熱層；對于碘鎢燈、功率大的白熾燈的燈頭線，采用耐高。
7、溫線穿瓷套管保護；廚房等潮濕地方采用防潮燈具。
8、配電室作防火分隔處理。
9、火災(zāi)報警裝置、自動滅火裝置、事故照明等消防設(shè)施的用電，備有應(yīng)急電源，消防設(shè)施的專用電氣線路應(yīng)穿金屬管敷設(shè)在非燃燒體結(jié)構(gòu)上，并定期進行維護檢查，以保證隨時可用。
10、電氣設(shè)備、移動電器、避雷裝置和其他設(shè)備的接地裝置每年至少進行兩次絕緣及接地電阻的測試。
11、在配電室和裝有電氣設(shè)備的機房內(nèi)，配置適當?shù)臏缁鹌鞑摹?/p>
寫字樓物業(yè)服務(wù)方案 4
今年是本人在寫字樓做物業(yè)客服的第三年，為了讓今年的工作比前兩年順暢，也比前兩年的工作更讓我成長，本人在這里做一下今年的工作計劃，好讓自己在未來的工作中，始終有一個方向指引著，向前走。
一、用良好的服務(wù)態(tài)度去服務(wù)業(yè)主
作為一個寫字樓的物業(yè)客服，本人能夠在此干到第三年，說明本人還是挺愿意干這份差事的。做客服，不管是我們這種物業(yè)客服，還是其他類別的客服，最最核心的也就是服務(wù)工作要做好，而服務(wù)工作最重要的又是什么呢？是態(tài)度。作為一個做了兩年多物業(yè)客服的服務(wù)工作者，在今年的工作中，本人還將把良好的服務(wù)態(tài)度作為工作的首要指標去努力。只有服務(wù)態(tài)度好了，物業(yè)客服的工作才有進一步進行下去的可能，只有服務(wù)態(tài)度良好，我們服務(wù)的人群才會樂意把信任的心交給我們?nèi)シ⻊?wù)。
二、用一絲不茍的精神去完成工作
物業(yè)客服的工作，良好的服務(wù)態(tài)度是首要，但一絲不茍的精神也不可少。物業(yè)的工作是瑣碎而復(fù)雜的'，如果想要做好物業(yè)客服的工作，沒有一絲不茍的精神，空有良好的服務(wù)態(tài)度，就會像是有美麗的外表卻沒有真正的主心骨。在今年的工作中，本人還將用一絲不茍的精神去把工作完成，讓物業(yè)工作的每一個環(huán)節(jié)都不出現(xiàn)任何差錯，也讓物業(yè)工作服務(wù)的對象感到這個物業(yè)很不錯，值得信賴，可以在遇到問題的時候找其尋求幫助。特別是一些催繳費用的瑣事，如果沒有一絲不茍的精神，還真不知道該如何拿下那些寫字樓里的“釘子戶”。
三、用耐心細致的行動去監(jiān)督管理
作為一棟高有三十二層，辦公室有上千個的寫字樓，物業(yè)客服的工作也是需要耐心和細致才能做好的。有許多需要我們物業(yè)客服去監(jiān)督管理的工作，這些工作，首先我會用良好的服務(wù)態(tài)度去協(xié)商和溝通，我還會用一絲不茍的精神去完成，但整個過程中，我都會帶上我耐心細致的行動，以保證我們物業(yè)對其的監(jiān)督和管理不出任何差池。特別需要注意的是一些業(yè)主的上門來訪、來信以及投訴，如果我們作為物業(yè)客服的，沒有耐心細致的行動去進行工作的話，很有可能會丟掉良好的服務(wù)態(tài)度與其發(fā)生不必要的爭執(zhí)。這些都是本人在未來工作中都需要極力避免的，但愿這份工作計劃可以讓我“知行合一”吧！
寫字樓物業(yè)服務(wù)方案 5
我是寫字樓的一個物業(yè)客服，我在上一季的工作已經(jīng)完成，馬上就要迎來下一季的工作了，為了能夠更好的進行工作，我制定了我的工作計劃。以下是我的客服工作計劃：
一、就是總結(jié)上一季我的工作
上一季的工作里，我有很多地方出現(xiàn)了錯誤，這一季度，我希望找出這些不足，把它們改正。做好一季度的總結(jié)，吸取經(jīng)驗教訓(xùn)，為下一季的工作做準備，這樣就能知道自己下一季度的工作怎么做了。
二、常聯(lián)系寫字樓的業(yè)主以及住戶
我是客服員，就必須做好業(yè)主和住戶之間的聯(lián)系，及時的了解情況，把寫字樓的物業(yè)做好。每隔一個星期，就追蹤業(yè)主樓房的情況，及時解決樓房的問題。對于住戶，他們是業(yè)主樓房的住戶，有問題都是通過我來調(diào)節(jié)，因此我要經(jīng)常對他們進行生活調(diào)研，也是為了保障住戶的利益。
三、微笑服務(wù)，禮貌接待
寫字樓經(jīng)常有客戶光顧，因此為了顯示客服的專業(yè)，我必須要做好微笑服務(wù)，面對來訪的人員，要報以微笑示人，不能有情緒，這樣不利于接待來客，同時給予禮貌，當他們進行詢問和訪問時，不能沒禮貌，這是很得罪人的。再一個作為一個專業(yè)額客服，這些技能都是必須要擁有的，好的客服就是讓客戶滿意自己的服務(wù)。服務(wù)他人，就必須做好兩個方面。
四、加強寫字樓的衛(wèi)生管理
上一季度因為我對衛(wèi)生方面的疏忽，導(dǎo)致有業(yè)主投訴，影響了他們的辦公。所以這一季度我就要嚴管衛(wèi)生這方面的工作，每天對樓層進行大范圍的消毒，派遣保潔每天搞兩班衛(wèi)生，早上和晚上，樓里的垃圾絕對不能有過夜的機會，必須當天清理掉，保證寫字樓的空氣和環(huán)境是干凈的`。各個樓層的儲物間也要定期打掃，以免落太多的灰影響設(shè)備的使用。
五、加強消防的管理
樓道里的消防工具要定期檢查，看有沒有問題，查看各個滅火器的存放時間，一有不符合的就替換新的，保證大樓的消防安全。
以上就是我下一個季度的工作計劃，按照自己制定的計劃，我相信我一定可以改掉之前的不足，讓客服工作進展順利，盡心的服務(wù)寫字樓，把我們這一整棟大樓的各項工作都做好，讓大家滿意我的工作。
寫字樓物業(yè)服務(wù)方案 6
又結(jié)束了一個階段的工作，不過并不意味著我就能夠放松對自己的要求了，因為一個階段的結(jié)束同時也是新一階段工作的開始，新的開始就要有比之前更加高的目標、更加高的要求才行，我們只有不斷為自己樹立新的挑戰(zhàn)，我們才能夠成長的更快，不然只能是原地踏步，甚至還有逆水行舟不進則退的情況出現(xiàn)。因此，所以一個物業(yè)客服工作者，為了之后的工作表現(xiàn)的更好，也為了自己的職業(yè)道路走的更快，特此做新一階段的工作計劃。
一、繼續(xù)保持好的服務(wù)態(tài)度，并且要穩(wěn)步提高自己的服務(wù)水平
客服工作崗位是服務(wù)性質(zhì)的工作，作為寫字樓的物業(yè)客服同樣屬于服務(wù)崗位，是經(jīng)常要跟不同的人員打交道的崗位，所以必須要有非常的服務(wù)態(tài)度才行，在工作中沒有收到客戶投訴并不代表我們的服務(wù)工作已經(jīng)做到極致了，我們必須要時刻記住自己的崗位職責(zé)，遵守物客服崗位的紀律，看看保持住自己的服務(wù)態(tài)度，微笑接聽每一個電話，做好每一位來訪者的服務(wù)工作，同時還要有“我可以做的更好”“我還有進步空間”的學(xué)習(xí)態(tài)度。
二、加緊對物業(yè)信息的了解，全面掌握信息動態(tài)
作為寫字樓物業(yè)的一名客服，我經(jīng)常接到的電話詢問，基本都是跟物業(yè)的相關(guān)信息，比如寫字樓還有沒有辦公室出租、最近的租金和物業(yè)管理處費用等等，所以客服必須要非常了解這些信息，才能夠更好地解決來電者的問題，給予他們幫助，因此，新一階段，我必須要更加多的關(guān)注寫字樓的信息動態(tài)，時刻注意相關(guān)的政策變化，關(guān)注物業(yè)的辦公入住、退租和裝修等情況，了解相關(guān)手續(xù)和證件的辦理流程等等，這樣有電話來問我們的`時候，我就能夠第一時間的回答他們，這樣我們物業(yè)的工作能力就能夠得到更好的認同，我的工作表現(xiàn)也就會越好。
三、加強自身的鍛煉，提高自己的綜合素質(zhì)
作為客服，我代表的不僅僅是我一個人的形象，在我入職物業(yè)以來，我的工作形象都是個物業(yè)掛鉤的，所以我必須要時刻注意自己的行為素質(zhì)，無論面對什么樣的客戶無論面對什么樣的困境，都不能夠?qū)⒆约簝?nèi)心的情緒拋給客戶，我們要保持微笑服務(wù)的態(tài)度，面對客戶的批評要能夠忍耐，面對領(lǐng)導(dǎo)的批評能夠積極認錯并且改正。而要做到這一點，自己必須要具有非常高的素質(zhì)才行，因此新一階段的工作，我要抓住每一個學(xué)習(xí)的機會，公司組織的培訓(xùn)機會我不能錯過，自己在工作的時候也要向那些優(yōu)秀的員工學(xué)習(xí)請教，向他們看齊，從他們身上汲取到更加好的工作素質(zhì)和工作技巧，從而讓自己變得更加強大、優(yōu)秀。
寫字樓物業(yè)服務(wù)方案 7
一、方案背景
寫字樓物業(yè)服務(wù)是為租戶提供高品質(zhì)工作環(huán)境和便捷生活體驗的關(guān)鍵因素之一。一個卓越的物業(yè)服務(wù)方案可以提高寫字樓的吸引力，幫助保持租戶的忠誠度，并最終提高出租率。本管理方案將提供一個具體詳細、可操作性強的寫字樓物業(yè)服務(wù)方案，以確保物業(yè)管理的高效性和租戶滿意度。
二、物業(yè)管理團隊
1、物業(yè)經(jīng)理
1.1任命一名經(jīng)驗豐富、富有創(chuàng)新精神的物業(yè)經(jīng)理，負責(zé)協(xié)調(diào)、監(jiān)督和執(zhí)行物業(yè)管理計劃。
1.2確保物業(yè)管理團隊定期接受培訓(xùn)，以保持對最新行業(yè)標準和最佳實踐的了解。
2、物業(yè)管理團隊
2.1成立一個多功能團隊，包括維修、清潔、安保和客戶服務(wù)人員。
2.2每個團隊成員都應(yīng)具備相關(guān)專業(yè)知識，并受過適當培訓(xùn)，以提供卓越的服務(wù)。
三、設(shè)施和維護
1、設(shè)施管理
1.1定期巡檢所有設(shè)施，包括電梯、衛(wèi)生間、停車場、會議室等，確保其正常運作。
1.2建立設(shè)備維護計劃，及時進行維修和替換。
2、清潔服務(wù)
2.1每日進行全面的清潔服務(wù)，包括辦公室、公共區(qū)域和衛(wèi)生間。
2.2使用環(huán)保清潔產(chǎn)品，確�？諝赓|(zhì)量和健康。
四、安全和保安
1、安全巡邏
1.1設(shè)立24小時安保巡邏團隊，確保寫字樓的安全。
1.2安裝監(jiān)控攝像頭以提高安全性。
2、火警和緊急情況管理
2.1安裝火警報警系統(tǒng)和緊急撤離計劃。
2.2定期進行消防演練，培訓(xùn)寫字樓內(nèi)的員工。
五、客戶服務(wù)
1、 個性化服務(wù)
1.1設(shè)立客戶服務(wù)中心，租戶可以在工作時間內(nèi)獲得幫助。
1.2 提供個性化服務(wù)，滿足租戶特定需求。
2、社交活動和網(wǎng)絡(luò)
2.1組織定期社交活動，幫助租戶建立聯(lián)系并促進合作。
2.2 提供高速互聯(lián)網(wǎng)連接，確保租戶在工作期間具備穩(wěn)定的網(wǎng)絡(luò)連接。
六、可持續(xù)性和綠色倡議
1、節(jié)能和環(huán)保
1.1采用節(jié)能燈具和設(shè)備，減少資源消耗。
1.2推廣垃圾分類和可回收物品回收計劃。
2、綠色交通
2.1 提供自行車停車區(qū)域和電動汽車充電站，鼓勵可持續(xù)交通方式。
七、租戶參與
1、租戶反饋
1.1定期收集租戶反饋，以改進物業(yè)服務(wù)。
1.2建立在線平臺，使租戶可以隨時提出問題和建議。
2、租戶活動
2.1鼓勵租戶參與共享空間和社交活動，促進社區(qū)感。
八、財務(wù)管理
1、預(yù)算和費用控制
1.1制定詳細的物業(yè)預(yù)算，確保費用合理分配。
1.2尋求節(jié)省成本的機會，例如采用智能能源管理系統(tǒng)。
2、租賃管理
2.1建立有效的租賃管理系統(tǒng)，確保合同的`及時續(xù)簽和租金的收取。
九、緊急響應(yīng)計劃
1、災(zāi)難恢復(fù)計劃
1.1制定緊急響應(yīng)計劃，包括自然災(zāi)害和其他緊急情況的處理方式。
1.2定期檢查和更新計劃，確保其有效性。
十、監(jiān)督和報告
1、性能評估
1.1建立性能評估指標，定期監(jiān)測物業(yè)服務(wù)質(zhì)量。
1.2向物業(yè)所有者和租戶提供定期報告，展示物業(yè)服務(wù)的改進和成就。
2、可視化報告
2.1制定可視化的報告，以圖形化方式展示物業(yè)性能和租戶滿意度。
2.2 提供易于理解的數(shù)據(jù)，以便物業(yè)所有者和管理團隊更好地了解現(xiàn)狀。
十一、社區(qū)建設(shè)
1、社區(qū)活動
1.1創(chuàng)建一個社區(qū)活動日歷，包括健康和健身課程、藝術(shù)展覽、工作坊等。
1.2促進租戶之間的交流和互動，營造友好的工作氛圍。
2、空間改進
2.1定期評估寫字樓內(nèi)部的布局和設(shè)計，以確�？臻g滿足租戶需求。
2.2根據(jù)反饋和趨勢進行必要的改進和更新。
十二、未來發(fā)展
1、技術(shù)整合
1.1探索物聯(lián)網(wǎng)（IoT）技術(shù)，以提高設(shè)施管理的效率。
1.2考慮引入智能建筑系統(tǒng)，例如智能照明和溫控系統(tǒng)。
2、可持續(xù)性創(chuàng)新
2.1繼續(xù)尋求可持續(xù)性創(chuàng)新，例如太陽能發(fā)電、雨水回收等。
2.2參與綠色建筑認證，提高寫字樓的可持續(xù)性聲譽。
十三、總結(jié)
本寫字樓物業(yè)服務(wù)方案旨在提供一種全面的、可操作性強的管理框架，以確保寫字樓的高效運作和租戶的滿意度。通過定期監(jiān)測、租戶參與、可持續(xù)性倡議以及技術(shù)整合，我們將不斷改進服務(wù)，使寫字樓成為一個理想的工作和生活空間。這個方案不僅有助于提高租戶滿意度和租賃率，還有助于物業(yè)所有者獲得更好的回報和可持續(xù)的發(fā)展。
寫字樓物業(yè)服務(wù)方案 8
一、辦公、寫字樓信息化背景：
大型寫字樓辦公機構(gòu)集中，商務(wù)繁忙，為客戶提供各種商務(wù)服務(wù)項目。
當今的寫字樓宇除了少部分自用外，大部分都用于出售和出租（主要是出租）。寫字樓的整體形象設(shè)計塑造、宣傳推廣，辦公空間的分割布局與提升改造，市場分析調(diào)研，與買、租客戶的聯(lián)絡(luò)、談判、簽約，客戶投訴與要求的受理與處理，客戶與經(jīng)營管理者、客戶與客戶間關(guān)系的協(xié)調(diào)，以及組織客戶參加目的在于聯(lián)絡(luò)感情的各種聯(lián)誼活動等均屬于寫字樓的營銷推廣工作范疇。專門的營銷人員在寫字樓前臺工作或設(shè)立專門的辦公室辦公，進行市場行情調(diào)研，主動尋找目標客戶，征求已有客戶對物業(yè)的使用意見，盡力滿足各方面客戶的要求，保證物業(yè)保持較高的租售率，業(yè)務(wù)千頭萬緒，信息化進程勢在必行。
二、辦公、寫字樓信息化目標：
以下為辦公寫字樓信息化主要目標
1.招商營銷
2.合同管理
3.工程設(shè)備
4.事務(wù)計劃
5.商務(wù)中心
6.前臺業(yè)務(wù)處理
7.大樓內(nèi)各智能子系統(tǒng)集成三、辦公、寫字樓信息化方案：寫字樓營銷推廣的信息化
由于寫字樓宇收益性物業(yè)（商業(yè)物業(yè)）的'特性，決定了營銷推廣是其一項經(jīng)常性的管理工作內(nèi)容，尊藍物業(yè)系統(tǒng)專門針對寫字樓的營銷推廣設(shè)立營銷招商模塊。商務(wù)中心的服務(wù)與管理的信息化
a.對商務(wù)中心的設(shè)備的管理
商務(wù)中心須配備的主要設(shè)備及用品有中英文處理機、打印機、傳真機、打字機、電腦、裝訂機、塑封機、口述錄音機、電視、電話、影視設(shè)備、投影儀及屏幕、攝像機以及其他的辦公用品等，商務(wù)中心設(shè)備的配備在系統(tǒng)中可根據(jù)服務(wù)項目的增設(shè)而自行添置，為各類設(shè)備的使用、結(jié)算提供支持。
b.對商務(wù)中心的工作程序的管理
商務(wù)中心的服務(wù)是小區(qū)域、多項目的直接服務(wù)�？腿藢ι虅�(wù)中心服務(wù)質(zhì)量的評價是以服務(wù)的周到與快捷為出發(fā)點的。要做到服務(wù)周到、快捷，必須依靠經(jīng)驗豐富的工作人員和一套健全的工作程序，系統(tǒng)管理員可根據(jù)公司業(yè)務(wù)流程自行設(shè)定工作流順序，并自行修正。
c.對商務(wù)中心的服務(wù)項目的管理
寫字樓客戶業(yè)務(wù)類型不同，自身辦公條件不同，對商務(wù)中心的服務(wù)范圍要求不同，尊藍物業(yè)管理系統(tǒng)在以下業(yè)務(wù)中輔助相關(guān)工作人員進行信息化業(yè)務(wù)處理，寫字樓商務(wù)中心服務(wù)項目一般包括：
翻譯服務(wù)，包括文件、合同等；
秘書服務(wù)，包括各類文件處理；
辦公系統(tǒng)自動化服務(wù)；
整套辦公設(shè)備和人員配備服務(wù)；
臨時辦公室租用服務(wù)；
長話、傳真、電信服務(wù)；
商務(wù)會談、會議安排服務(wù)；
商務(wù)咨詢、商務(wù)信息查詢服務(wù)；
客戶外出期間保管、代轉(zhuǎn)傳真、信件等；
3.前臺客戶服務(wù)的信息化
小型寫字樓的前臺僅提供基本的問訊解答、引導(dǎo)服務(wù)，大型寫字樓的前臺服務(wù)項目較多，需要信息系統(tǒng)對業(yè)務(wù)的支撐，提高客戶滿意度，一般前臺辦理業(yè)務(wù)包括：
問訊服務(wù)和留言服務(wù)，鑰匙分發(fā)服務(wù)；
信件報刊收發(fā)、分揀、遞送服務(wù)；
個人行李搬運、寄存服務(wù)；
出租汽車預(yù)約服務(wù)；
提供旅游活動安排服務(wù)；
航空機票訂購、確認；
全國及世界各地酒店預(yù)定服務(wù)；
餐飲、文化體育節(jié)目票務(wù)安排；
4.設(shè)施設(shè)備管理的信息化
尊藍物業(yè)管理系統(tǒng)在寫字樓的設(shè)施設(shè)備管理業(yè)務(wù)中協(xié)助管理人員做好以下各項工作：
a.設(shè)備管理
�。�1）建立設(shè)備檔案，做好寫字樓各項設(shè)備驗收文件資料的存檔，建立設(shè)備登記卡。
�。�2）完善工程部架構(gòu)。
�。�3）建立各部門、各工種的崗位責(zé)任制。
�。�4）抓好物料采購、供應(yīng)和消耗的環(huán)節(jié)的計劃與控制，開源節(jié)流。
�。�5）制定設(shè)備的保養(yǎng)和維修制度。
�。�6）建立監(jiān)管制度，監(jiān)督檢查專項維修保養(yǎng)責(zé)任公司和個人的工作。
b.維修與保養(yǎng)
�。�1）報修（兩類報修：自檢報修、客戶報修）與維修程序。
�。�2）設(shè)備的保養(yǎng)：
一般可建立三級保養(yǎng)制度：
日常保養(yǎng)（又稱作例行保養(yǎng)）；
一級保養(yǎng)；文娛活動安排及組織服務(wù)；外幣兌換，代售磁卡，代售餐券；花卉代購、遞送服務(wù)；洗衣、送衣服務(wù)；代購清潔物品服務(wù)；其他各種委托代辦服務(wù)；郵件、郵包、快遞等郵政服務(wù)；電腦、電視、錄像、攝像、幻燈、bp機、手機租賃服務(wù)等；報刊、雜志訂閱服務(wù)；客戶電信設(shè)備代辦、代裝服務(wù)；文件、名片等印制服務(wù)；成批發(fā)放商業(yè)信函服務(wù)；報刊剪報服務(wù)；秘書培訓(xùn)服務(wù)等；
二級保養(yǎng)；
c.工作計劃：
對于設(shè)備的維修控制，關(guān)鍵是抓好維修計劃的制定和維修制度的完善。
對于編制維修計劃時應(yīng)尊藍物業(yè)系統(tǒng)支持：
1)強制維修法：即不管設(shè)備技術(shù)狀況如何，均按計劃定期維修。
2)定期檢修法：即根據(jù)設(shè)備技術(shù)性能和要求，制訂維修周期，定期檢修。
3)診斷維修法：即根據(jù)使用部門的報告和提供的技術(shù)資料，對設(shè)備進行檢查診斷，確定要維修的項目或部件，然后進行維修。
4)全面維修：即當設(shè)備出現(xiàn)嚴重磨損、損壞或故障時，對主體和部件全面修理（大修）。
d.設(shè)備的更新改造：
把握好更新改造的時機，制訂切實可行的更新改造方案。
5.其他內(nèi)部業(yè)務(wù)的信息化
寫字樓物業(yè)服務(wù)方案 9
1 范圍
本標準規(guī)定了寫字樓物業(yè)管理服務(wù)活動中顧客服務(wù)、房屋和設(shè)施設(shè)備運行維護服務(wù)、寫字樓秩序維護和安全服務(wù)、環(huán)境保潔服務(wù)、綠化擺放與養(yǎng)護服務(wù)、專項特約服務(wù)等內(nèi)容及要求。本標準適用于本市行政區(qū)域內(nèi)寫字樓物業(yè)管理服務(wù)活動。
2 術(shù)語和定義
本標準采用以下術(shù)語和定義：
2.1 寫字樓
為商務(wù)、辦公活動提供空間的建筑及附屬設(shè)施、設(shè)備和場地。
2.2 物業(yè)管理
物業(yè)產(chǎn)權(quán)人通過選聘物業(yè)管理企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動。
2.3 物業(yè)管理承接驗收
以保證寫字樓物業(yè)管理服務(wù)正常實施和物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備正常使用為目的的檢查驗收。
2.4 顧客
接受寫字樓物業(yè)管理服務(wù)的組織或個人。
示例：物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人及其他相關(guān)方。
2.5 專項特約服務(wù)
寫字樓物業(yè)管理機構(gòu)在《物業(yè)管理服務(wù)合同》約定的服務(wù)內(nèi)容之外，提供為滿足顧客個性需求的服務(wù)。
2.6 突發(fā)性公共事件
在寫字樓物業(yè)管理范圍內(nèi)發(fā)生的自然災(zāi)害（包括氣象災(zāi)害，地震災(zāi)害，地質(zhì)災(zāi)害，生物災(zāi)害等）、事故災(zāi)難（包括各類安全事故，交通運輸事故，公共設(shè)施和設(shè)備事故，輻射事故，環(huán)境污染和生態(tài)破壞事件）、公共衛(wèi)生事件（包括傳染病疫情，群體性不明原因疾病，食品安全和職業(yè)危害，動物疫情，以及其他嚴重影響公眾健康和生命安全的事件）和社會安全事件（包括恐怖襲擊事件，經(jīng)濟安全事件，涉外突發(fā)事件和群體性事件）等。
3 基本要求
3.1 寫字樓物業(yè)管理企業(yè)的資質(zhì)要求
從事寫字樓管理的物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)具有相應(yīng)的資質(zhì)，符合建設(shè)部《物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理試行辦法》的要求。
3.2 物業(yè)管理承接驗收
3.2.1 物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)依據(jù)相關(guān)規(guī)定，與業(yè)主方進行物業(yè)管理承接驗收；
3.2.2 物業(yè)管理承接驗收的條件應(yīng)符合《成都市物業(yè)管理承接驗收指導(dǎo)意見》的規(guī)定；
3.2.3 移交的物業(yè)資料記錄清楚，簽訂了《承接驗收協(xié)議》，對遺留問題的處理進行了約定；
3.2.4 完成了承接驗收備案。
3.3 管理機構(gòu)與人力資源配置要求
3.3.1 物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)根據(jù)寫字樓的具體特點、功能定位以及合同的約定，設(shè)置相應(yīng)的管理機構(gòu)，配備適當?shù)膶懽謽俏飿I(yè)管理服務(wù)人員；
3.3.2 管理人員應(yīng)取得物業(yè)管理從業(yè)資格證書或崗位證書，專業(yè)技術(shù)、操作人員應(yīng)取得相應(yīng)專業(yè)技術(shù)證書或職業(yè)技能資格證書。
3.3.3 從業(yè)人員接受過相關(guān)專業(yè)技能的培訓(xùn)，掌握寫字樓物業(yè)管理基本法律、法規(guī)和政策，熟悉物業(yè)的基本情況，能正確使用相關(guān)專用設(shè)施設(shè)備。
3.3.4 管理服務(wù)人員著裝統(tǒng)一、規(guī)范，佩戴標識，文明用語，舉止端莊，服務(wù)主動、熱情。
3.5 管理服務(wù)要求
3.5.1 制訂有切實可行的寫字樓物業(yè)管理服務(wù)方案，有較為完整的管理服務(wù)制度和作業(yè)標準，并認真執(zhí)行；
3.5.2 房屋共用部位完好，共用設(shè)施設(shè)備正常運行；
3.5.3 寫字樓物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境、秩序符合合同約定的標準；
3.5.4 實行了“三公開”（公開收費標準、公開服務(wù)內(nèi)容和標準、公開辦事流程）；
3.5.5 公示24小時服務(wù)電話；
3.5.6 有服務(wù)受理、投訴、回訪處理程序；
3.5.7 管理服務(wù)中的相關(guān)作業(yè)記錄完整，可追溯。
3.6 檔案管理
3.6.1 寫字樓物業(yè)管理檔案健全，有專人保管，查閱方便。
3.6.2 有較完善的寫字樓物業(yè)管理檔案制度，檔案內(nèi)容至少應(yīng)包括：
3.6.2.1 物業(yè)竣工驗收及承接驗收檔案；
3.6.2.2 設(shè)備臺帳和管理維修檔案；
3.6.2.3 顧客資料檔案；
3.6.2.4 物業(yè)服務(wù)日常管理檔案。
3.7 財務(wù)管理
3.7.1建立健全財務(wù)管理制度，對物業(yè)管理費和其它費用的收支進行財務(wù)管理，運作規(guī)范，賬目清晰。對于顧客報修、超時空調(diào)、特約服務(wù)等費用須單獨結(jié)算的應(yīng)準確計算；
3.7.2 物業(yè)管理費、能耗費、通訊費、雜費、特約服務(wù)收費、車庫管理費以及其它費用的繳付標準、時間、方式嚴格按照公開的收費制度進行（合同另有約定除外），收費應(yīng)操作規(guī)范；
3.7.3 實行酬金制的，應(yīng)向業(yè)主大會或全體業(yè)主公布物業(yè)服務(wù)資金年度預(yù)決算，并每年不少于一次公布物業(yè)服務(wù)資金的收支情況。
3.8 顧客滿意度
3.8.1寫字樓物業(yè)管理機構(gòu)應(yīng)每年開展顧客意見調(diào)查，顧客對物業(yè)服務(wù)的滿意度不低于合同約定標準；
3.8.2 每年調(diào)查顧客的人數(shù)不低于寫字樓內(nèi)物業(yè)使用人總?cè)藬?shù)的2/3；
3.8.3 對調(diào)查結(jié)果進行分析，有改進措施。
3.9 專項特約服務(wù)
寫字樓物業(yè)管理機構(gòu)應(yīng)在力所能及的范圍內(nèi)，努力滿足顧客的專項服務(wù)需求，開展專項特約服務(wù)。
3.10 節(jié)能管理
寫字樓物業(yè)管理機構(gòu)應(yīng)根據(jù)物業(yè)的實際情況，制訂符合國家法規(guī)、政策和適宜、有效的節(jié)能管理方案，并認真執(zhí)行。
3.11 突發(fā)性公共事件處理
寫字樓物業(yè)管理機構(gòu)應(yīng)對管理服務(wù)過程中可能出現(xiàn)的設(shè)施設(shè)備故障、自然災(zāi)害、事故災(zāi)害、公共衛(wèi)生事件和社會安全事件等突發(fā)性公共事件建立應(yīng)急預(yù)案，并組織實施培訓(xùn)、演習(xí)、評價和改進，事發(fā)時按規(guī)定途徑及時報告顧客和有關(guān)部門，并采取相應(yīng)措施。
4 顧客服務(wù)
4.1 接待服務(wù)
——有條件的寫字樓物業(yè)管理應(yīng)設(shè)置總服務(wù)臺。為物業(yè)使用人提供咨詢、服務(wù)受理、投訴接待等服務(wù)；同時為外來的辦事人員提供咨詢、引導(dǎo)等服務(wù)；
——不具備設(shè)置總服務(wù)臺條件的寫字樓，物業(yè)管理機構(gòu)應(yīng)設(shè)置服務(wù)窗口，受理物業(yè)使用人的咨詢、報修、特約服務(wù)申請和投訴。
4.1.1 入駐、退租服務(wù)
顧客需入駐和退租時，應(yīng)按規(guī)定的程序及時受理，在承諾的時間內(nèi)辦理完成相關(guān)手續(xù)，及時建檔、歸檔。
4.1.2 報修接待服務(wù)
顧客報修時，應(yīng)及時受理，并在規(guī)定的時間內(nèi)到場，小修項目當天完成（預(yù)約除外）。維修完成后應(yīng)進行回訪。
4.2 郵件、報刊雜志收發(fā)服務(wù)
4.2.1 正確分理信件，報刊雜志和掛號信、特快專遞、包裹、匯款單、特殊郵件等應(yīng)進行登記；
4.2.2 掛號信、特快專遞、包裹、匯款單、特殊郵件等應(yīng)請收件人簽收；
4.2.3 每日10：00前（節(jié)假日除外）應(yīng)將當天的報、信送達收件人；特快專遞、電報等須及時傳遞的郵件，應(yīng)在收到郵件后的2小時內(nèi)送達（或通知）收件人（收件人因故不能按時接收的應(yīng)做好相關(guān)記錄）；
4.2.4 顧客遷離本物業(yè)后，應(yīng)為顧客提供一個月的郵件保管服務(wù)，并盡力通知顧客領(lǐng)取，對無法聯(lián)系收件人的郵件，要退回郵局。
4.3 裝修管理服務(wù)
4.3.1 制訂裝修管理制度，告知顧客裝修管理的流程、注意事項和禁止行為；
4.3.2 簽訂《裝修管理服務(wù)協(xié)議》，明確業(yè)主、施工單位、物業(yè)公司三方的權(quán)利和義務(wù)；
4.3.3 建立顧客裝修檔案，內(nèi)容應(yīng)包括裝修申報登記、審核、驗收（裝修過程中所涉及的公共設(shè)施設(shè)備）資料。
4.4 投訴處理
4.4.1 寫字樓物業(yè)管理機構(gòu)直接受理的投訴，應(yīng)核實情況，及時處理并回復(fù)投訴者。屬于物業(yè)管理責(zé)任的，應(yīng)向顧客道歉并及時糾正；屬于無理投訴的應(yīng)做好解釋工作。寫字樓物業(yè)管理機構(gòu)與投訴者無法協(xié)商解決的，應(yīng)上報物業(yè)管理企業(yè)或上級主管部門處理；
4.4.2 寫字樓物業(yè)管理機構(gòu)直接受理的投訴，應(yīng)在一個工作日內(nèi)回復(fù)處理結(jié)果，最長不得超過三個工作日；
4.4.3 顧客直接向上級主管部門的投訴或者上級部門轉(zhuǎn)來的投訴，應(yīng)查明事實，確認證據(jù)，分清責(zé)任后如實反映情況或上報書面材料，協(xié)助上級部門做好相應(yīng)工作；
4.4.4 向公安機關(guān)報案的投訴，應(yīng)協(xié)助公安部門處理；
4.4.5 涉及依法裁決的投訴，按法律程序處理；
4.4.6 受理、處置顧客投訴應(yīng)做好記錄。
4.5 專項特約服務(wù)受理
對顧客提出的專項特約服務(wù)要求，應(yīng)在24小時內(nèi)回復(fù)；在物業(yè)管理機構(gòu)力所能及范圍內(nèi)的，原則上應(yīng)當受理，不能受理的要告訴原因。
5 房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備運行、維護服務(wù)
5.1 房屋共用部位維護管理
5.1.1 建立房屋使用、維修檔案，檢查房屋使用情況，告知顧客正確使用房屋，遵守房屋安全使用的規(guī)范、政策、法規(guī)；
5.1.2墻表面粉刷無明顯剝落開裂，墻面磚、地坪、地磚平整不起殼、無遺缺；修補墻面的粉刷層及面磚應(yīng)保持與原墻面色差、材質(zhì)一致；天花板無明顯污漬和破損；外墻面無明顯剝落、墻面飾材無明顯遺缺、玻璃幕墻無開裂；屋面防水層發(fā)現(xiàn)有氣鼓、碎裂或隔熱板有斷裂、缺損的，應(yīng)在規(guī)定時間內(nèi)安排專項修理；
5.1.3 對房屋共用部位進行日常管理和維修養(yǎng)護，維修養(yǎng)護記錄完整；
5.1.4 根據(jù)房屋實際使用情況和使用年限，定期檢查房屋的安全狀況，做好檢查記錄；
5.1.5 發(fā)現(xiàn)問題及時向房屋產(chǎn)權(quán)人報告，屬于小修范圍的，及時組織修復(fù)；屬于大、中修范圍的，及時提出方案或建議，經(jīng)房屋產(chǎn)權(quán)人同意后組織實施。遇緊急情況時，應(yīng)采取必要的應(yīng)急措施。
5.2 裝修管理
5.2.1 執(zhí)行《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法》、《住宅裝飾裝修驗收標準》、《成都市城市房屋裝修結(jié)構(gòu)安全管理規(guī)定》等相關(guān)規(guī)定；
5.2.2 按照《裝修管理服務(wù)協(xié)議》約定的時限，及時審核、回復(fù)裝修人的《裝修申報》；
5.2.3 每日巡查裝修施工現(xiàn)場，發(fā)現(xiàn)違反裝修管理制度的行為、現(xiàn)象應(yīng)及時勸阻、制止。如制止無效，應(yīng)向業(yè)主和有關(guān)部門報告。
5.3 共用設(shè)施設(shè)備日常運行、維護服務(wù)
5.3.1 變配電系統(tǒng)
5.3.1.1 高壓電氣設(shè)備至少每二年進行一次安全測試，油浸式變壓器每年進行一次安全測試，留存高壓電氣測試合格報告；
5.3.1.2 低壓配電設(shè)備每年至少一次全面停電檢修；
5.3.1.3 按照規(guī)定周期對變配電設(shè)施設(shè)備進行檢查、維護、清潔，并做好記錄；
5.3.1.4 高低壓配電柜運行正常、操作靈活，儀表顯示準確；
5.3.1.5 變壓器運行正常，通風(fēng)降溫設(shè)備可靠，溫度顯示準確；
5.3.1.6 直流操作系統(tǒng)運行正常，蓄電池組充、放電量符合工作要求，至少每年進行一次充、放電試驗；
5.3.1.7 功率因數(shù)自動補償運行正常，功率因數(shù)不低于0.9，電容器容量符合工作要求，無鼓包、漏液現(xiàn)象；
5.3.1.8 制定突發(fā)事件應(yīng)急處理程序和臨時用電管理措施，明確停、送審批權(quán)限，停、送電按規(guī)定提前通知顧客；
5.3.1.9 制定配電室人員出入管理制度，配電室實行封閉管理，無鼠洞，配備符合要求的滅火器材；
5.3.1.10 高壓防護用具、驗電器按規(guī)定每半年檢定一次，計量器具、檢測儀表按規(guī)定周期送計檢局檢定。
5.3.2 應(yīng)急供電系統(tǒng)
5.3.2.1 每周檢查發(fā)電機組的機油位、冷卻液位、蓄電池液位、空濾指示器是否符合要求，水路、油路有無滲漏；
5.3.2.2 制定發(fā)電機組管理規(guī)程，常備不低于4小時運行所需的油料，配置符合要求的滅火器材；
5.3.2.3 每月啟動發(fā)電機組試機30分鐘，釋放柴油濾清器中的水或沉積物，檢查皮帶松緊程度；
5.3.2.4 每運行250小時或兩年更換發(fā)機組機油、機油濾清器、柴油濾清器、冷卻液；
5.3.2.5 發(fā)電機組手動及自動聯(lián)機正常，保護功能完善，發(fā)生停電時保證30分鐘內(nèi)向重點設(shè)備、區(qū)域供電；
5.3.2.6 應(yīng)急照明柜工作正常，蓄電池放電工作時間不低于90分鐘，蓄電池?zé)o漏液、腐蝕現(xiàn)象；
5.3.2.7 定期對應(yīng)急照明柜進行檢查、維護、清潔，每月進行一次切換試驗，每年進行一次蓄電池組充、放電試驗；
5.3.2.8 制定雙電源切換操作程序，做好備用電源切換準備，發(fā)生停電時30分鐘內(nèi)恢復(fù)供電。
5.3.3 給排水系統(tǒng)
5.3.3.1 每天檢查一次生活泵、氣壓罐、排污泵、水池水箱、管道閥門，定期檢查公共衛(wèi)生間、開水房、管道井內(nèi)的上下水管道、閥門、減壓閥，集水坑、污水坑、室內(nèi)外排水溝渠（井）。設(shè)備運行正常，壓力符合要求，儀表指示準確，無跑、冒、滴、漏現(xiàn)象；
5.3.3.2 生活水泵、管道、閥門定期進行維護保養(yǎng)；集水坑、污水坑、化糞池、室內(nèi)外排水溝渠（井）定期疏通清掏；排水暢通無堵塞；
5.3.3.3 生活水箱（池）檢修口封閉、加鎖，通氣口需設(shè)隔離網(wǎng)，環(huán)境衛(wèi)生，無污染物；
5.3.3.4 雨、污水分離，不得混排，污水排放達到DB51/190-93《四川省水污染物排放標準》；
5.3.3.5 制定水質(zhì)管理制度，供水管理符合《城市供水水質(zhì)管理規(guī)定》、《生活飲用水衛(wèi)生監(jiān)督管理辦法》；
5.3.3.6 二次供水需辦理《二次供水衛(wèi)生許可證》、供水管理人員持《健康證》上崗；
5.3.3.7 二次供水水箱（池）每半年由具備資質(zhì)條件的專業(yè)清潔公司清洗消毒，并抽取水樣送成都市疾控中心檢驗，取得水質(zhì)檢測合格報告；
5.3.3.8 制定停水、爆管等應(yīng)急處理程序，計劃停水按規(guī)定提前通知顧客；
5.3.3.9 計量器具、壓力儀表按規(guī)定周期送計檢局校驗；
5.3.3.10 未經(jīng)水行政主管部門許可，不得擅自采取地下水或直接從江河取水。5.3.4 空調(diào)系統(tǒng)
5.3.4.1 設(shè)備工作正常、安全裝置有效；
5.3.4.2 定期巡查設(shè)備運行狀態(tài)并記錄運行參數(shù)；
5.3.4.3 每月檢查空調(diào)主機，測試運行控制和安全控制功能，分析運行數(shù)據(jù)；
5.3.4.4 定期檢查冷卻塔電機、變速箱、布水器及其它附屬設(shè)備，每年至少清洗、維護保養(yǎng)冷卻塔一次；
5.3.4.5 定期檢查循環(huán)泵、冷卻泵電機及泵體，每年進行一次添加更換潤滑脂、清潔葉輪、基礎(chǔ)緊固、除銹刷漆等維護保養(yǎng)；
5.3.4.6 定期對空氣處理單元、新風(fēng)處理單元、風(fēng)機盤管、濾網(wǎng)、加（除）濕器、風(fēng)閥、積水盤、冷凝水管、膨脹水箱、集水器分水器、風(fēng)機表冷器進行檢查、清洗和保養(yǎng)；
5.3.4.7 定期對空調(diào)系統(tǒng)電源柜、控制柜進行檢查，緊固螺栓、測試絕緣，保證系統(tǒng)的用電安全；
5.3.4.8 管道、閥門無銹蝕，保溫層完好無破損，無跑、冒、滴、漏現(xiàn)象；每二年至少除銹漆刷漆一次；
5.3.4.9 定期對空調(diào)循環(huán)水進行水質(zhì)處理和水質(zhì)分析，保證系統(tǒng)水質(zhì)符合標準要求；
5.3.4.10 根據(jù)實際情況進行風(fēng)管系統(tǒng)清洗和空氣質(zhì)量測定，保證空氣質(zhì)量符合標準要求；
5.3.4.11 壓力表、真空儀、傳感器等測量裝置按規(guī)定周期送計檢局校驗；
5.3.4.12 按國家相關(guān)要求嚴格控制溫度范圍，夏季室內(nèi)溫度22－26℃，冬季室內(nèi)溫度18－22℃，定期對空調(diào)系統(tǒng)設(shè)施設(shè)備進行能耗（水、電、煤氣、燃油等）統(tǒng)計和分析，做好節(jié)能工作。
5.3.4.13 在每個供冷期或供熱期交替運行之前，或系統(tǒng)停機一段時間后又重新投入運行時，必須對系統(tǒng)所有設(shè)施設(shè)備（如冷卻水循環(huán)管道、冷凍水循環(huán)管道風(fēng)管、新風(fēng)系統(tǒng)等的管件、閥門、電氣控制、隔熱保溫等）進行嚴格細致的檢查、清洗、測試和調(diào)整，確定正常后方能投入運行。
5.3.5 鍋爐系統(tǒng)
寫字樓物業(yè)管理方案
5.3.5.1 蒸汽鍋爐
每年由專業(yè)檢測機構(gòu)對鍋爐設(shè)備進行一次安全檢測，并對鍋爐電機部分及程序控制器性能、鍋爐排放煙氣進行檢測。
除定期送檢外，還應(yīng)做好以下日常維護：
——每年對鍋爐及附屬設(shè)備進行一次全面二級保養(yǎng)；按規(guī)定更換油（氣）噴嘴、保養(yǎng)和潤滑電機、校驗安全閥、檢查交換器并添加樹脂、設(shè)備管道補漆；對除氧器、冷凝水箱檢進行修清洗；對鍋筒內(nèi)部進行檢查并除垢；
——每半年對蒸汽壓力表進行一次校驗；對爐膛清灰；
——每季度對鍋爐及附屬設(shè)備進行一次一級保養(yǎng)；對防爆門及泄爆裝置進行安檢；清理燃燒器、鼓風(fēng)機風(fēng)葉、煙管通灰；對機械設(shè)備更換或添加潤滑油；超壓、超溫保護試驗，安全閥自動排氣一次；
——每月對油氣管路過濾器進行一次清洗，對安全連鎖裝置安全性能實驗一次；
——檢測水質(zhì)的硬度，應(yīng)不大于3毫克/升；
——鍋爐安全附件及儀表齊全，動作可靠；
——在額定的流量范圍內(nèi)，輸出蒸汽壓力在允許范圍之內(nèi)；
——汽、水管道完好，閥件及儀表齊備，無跑、冒、滴、漏；
——蒸汽減壓站輸出壓力波動在20％之內(nèi)。
各種證書齊備，操作人員持證上崗。
5.3.5.2 熱水鍋爐
——定期對溫控儀進行檢測；
——附屬設(shè)備的維護保養(yǎng)可參照“蒸汽鍋爐”的相應(yīng)條款實施。
5.3.6 電梯、自動扶梯
5.3.6.1 電梯運行平穩(wěn)、乘座舒適、平層準確，轎廂照明、內(nèi)外呼梯按鈕完好，樓層顯示正常，轎廂內(nèi)整潔無污染；
5.3.6.2 根據(jù)溫度情況開啟轎廂風(fēng)扇；
5.3.6.3 警鈴或其它救助設(shè)備功能完備，稱重裝置可靠，安全裝置有效無缺損，電梯運行無異常；
5.3.6.4 自動扶梯運行平穩(wěn)舒適，安全防護裝置齊全有效；
5.3.6.5 應(yīng)由A級專業(yè)資質(zhì)的電梯、自動扶梯維修保養(yǎng)單位進行維護保養(yǎng)，經(jīng)技術(shù)監(jiān)督局檢測并獲得《安全檢驗合格證》，在有效期內(nèi)運行；
5.3.6.7設(shè)專職人員對電梯維護保養(yǎng)進行監(jiān)督，對電梯運行進行管理，并按技術(shù)要求做好日常運行巡檢及記錄；
5.3.6.8 至少保障一臺電梯24小時運行；
5.3.6.9 電梯發(fā)生一般性故障，專業(yè)維修保養(yǎng)人員應(yīng)在1小時內(nèi)到達現(xiàn)場維修；發(fā)生電梯困人或其它重大事件時，寫字樓物業(yè)管理專職人員應(yīng)及時應(yīng)急處理，專業(yè)維修保養(yǎng)人員應(yīng)在30分鐘內(nèi)到達現(xiàn)場進行搶修；
5.3.6.10 電梯機房實行封閉管理，機房內(nèi)溫度不超過設(shè)備安全運行環(huán)境溫度，配備應(yīng)急照明、滅火器和盤車工具齊全，并掛于顯眼方便處。
5.3.7 消防系統(tǒng)
5.3.7.1 當被檢測探測器響應(yīng)參數(shù)達到預(yù)定值時，探測器應(yīng)輸出火警信號，同時啟動探測器的確認燈；
5.3.7.2 操作啟動部件，手動火災(zāi)報警按鈕應(yīng)能輸出火災(zāi)報警信號，報警按鈕應(yīng)當有動作顯示；
5.3.7.3 火災(zāi)時應(yīng)能將火災(zāi)疏散層的.揚聲器和廣播背景音響系統(tǒng)強制轉(zhuǎn)入火災(zāi)應(yīng)急廣播狀態(tài)，并控制在選定的樓層內(nèi)；
5.3.7.4 報警功能：能正常接收來自火災(zāi)探測器及其它報警觸發(fā)器件的火災(zāi)報警信號，發(fā)出聲光信號；
5.3.7.5 故障報警：當控制器和火災(zāi)探測器、控制器和傳輸火災(zāi)報警信號作用的部件發(fā)生故障時，應(yīng)當正確指示出故障部位；
5.3.7.6 火警優(yōu)先功能：顯示預(yù)報警和故障信號時，如有火災(zāi)報警信號輸入，應(yīng)當立即顯示火災(zāi)報警信號；顯示故障信號時，如有預(yù)報警信號輸入，應(yīng)當顯示預(yù)報警信號；
5.3.7.7 電源轉(zhuǎn)換功能：主電源切斷時，備用電源應(yīng)當能自動投入運行；當主電源恢復(fù)時能從備用電源自動轉(zhuǎn)入主電源狀態(tài)；
5.3.7.8火災(zāi)確認后，發(fā)出控制信號，強制電梯全部停于首層，并接受其反饋信號。消防電梯聯(lián)動迫降后可進行人工操作，其功能、信號均應(yīng)當正常；
5.3.7.9 火災(zāi)確認后，應(yīng)當控制相應(yīng)部位的正壓風(fēng)機和排煙風(fēng)機啟動，接受其反饋信號并顯示其狀態(tài)；
5.3.7.10 火災(zāi)確認后，發(fā)出控制信號，將著火層防煙風(fēng)閥、排煙閥打開，接受其反饋信號并顯示其狀態(tài)；
5.3.7.11 確認火災(zāi)后，控制室應(yīng)能控制有關(guān)部位的防火卷簾門按規(guī)定程序下降，接受其反饋信號并顯示其狀態(tài)；
5.3.7.12 火災(zāi)確認后，應(yīng)當釋放所有門禁裝置，保證疏散門的暢通；
5.3.7.13 消防對講電話應(yīng)語音清楚無干擾；
5.3.7.14 自動噴淋系統(tǒng)有水流動時，其水流指示器應(yīng)顯示、壓力開關(guān)應(yīng)動作、水力警鈴應(yīng)發(fā)出報警鈴聲；
5.3.7.15 安全出口、疏散指示燈火災(zāi)時應(yīng)在維持90分鐘以上的照明時間；
5.3.7.16 消防水帶每半年檢查一次，應(yīng)無破損、發(fā)黑、發(fā)霉現(xiàn)象；
5.3.7.17 聯(lián)動控制臺工作正常、顯示正確，系統(tǒng)誤報率不超過3％；
5.3.7.18 消防泵每月啟動一次，每年保養(yǎng)一次；
5.3.7.19 消火栓每月檢查一次，保持消火栓箱內(nèi)配件完好，閥桿每年加注潤滑油并放水檢查一次；
5.3.7.20 控測器至少每三年進行一次清洗除塵；
5.3.7.21 消防管道、閥門至少每二年進行一次除銹刷漆；
5.3.7.22 保證消防用水的基本儲備，確�；馂�(zāi)險情時的應(yīng)急滅火用水；
5.3.7.23 消防系統(tǒng)由具有合格專業(yè)資質(zhì)的消防維保公司對其進行維護保養(yǎng)；
5.3.7.24 工作人員經(jīng)消防培訓(xùn)考試合格，持證上崗；
5.3.7.25 消防主機除檢修時間外，必需處于開機運行狀態(tài)；
5.3.7.26 發(fā)生一般性故障，專業(yè)維修保養(yǎng)人員應(yīng)在1小時內(nèi)到達現(xiàn)場維修；發(fā)生重大故障時，物業(yè)管理專職人員應(yīng)及時采取相應(yīng)措施應(yīng)急處理，專業(yè)維修保養(yǎng)人員應(yīng)在30分鐘內(nèi)到達現(xiàn)場進行搶修；
5.3.7.27 監(jiān)督專業(yè)消防維保公司做好消防設(shè)備月、季、年度測試工作，按時段和設(shè)備數(shù)量比例，抽查、檢測系統(tǒng)設(shè)備，全年覆蓋所有系統(tǒng)設(shè)備；
5.3.7.28 配合專業(yè)消防公司制定消防設(shè)備年度保養(yǎng)計劃，并監(jiān)督完成情況；
5.3.7.29 制定消防應(yīng)急預(yù)案，每年進行一次消防火災(zāi)演練。
5.3.8 安全防范系統(tǒng)
5.3.8.1 系統(tǒng)設(shè)置時間、日期準確，攝像機編號有邏輯性；
5.3.8.2矩陣工作正常，線路整齊，分組同步切換標識清楚；
5.3.8.3傳輸線路應(yīng)有良好的接地，并對干擾信號進行屏蔽，同軸電纜兩端“地電壓”應(yīng)一致；
5.3.8.4 錄像機工作正常，顯示準確、整潔；
5.3.8.5 錄入資料應(yīng)保持7天以上，并應(yīng)有時間、日期及攝像機編號，有特殊要求的參照相關(guān)規(guī)定；
5.3.8.6 攝像機安裝牢固，位置正確，工作正常、整潔，室外攝像機應(yīng)注意防水、防塵、密封及散熱，并應(yīng)滿足室外最低照度要求；
5.3.8.7 畫面分割器工作正常、整潔；
5.3.8.8 監(jiān)視器工作正常、圖像清晰、色彩良好、整潔；
5.3.8.9 多媒體圖形工作站應(yīng)直觀顯示各監(jiān)控點位置，對報警應(yīng)及時響應(yīng)；
5.3.8.10 紅外雙鑒探測器、玻璃破碎探測器、周界報警裝置應(yīng)安裝牢固，靈敏可靠，及時反饋報警信息；
5.3.8.11 每季度對UPS電源進行一次完全代載放電，并充電檢測；
5.3.8.12 維修保養(yǎng)工作由專職人員進行，非受權(quán)專業(yè)人員不得擅自更改安防設(shè)置及對主機開蓋檢測箱內(nèi)元件；
5.3.8.13 設(shè)立監(jiān)控資料調(diào)用、查閱權(quán)限，調(diào)用、查閱需經(jīng)受權(quán)；
5.3.8.14 制定應(yīng)急處理程序，出現(xiàn)重大安全隱患時應(yīng)采取必要補救措施；
5.3.8.15 每年由物業(yè)公司組織相關(guān)專業(yè)人員對安全防范系統(tǒng)進行一次全面檢查，對安全防范方面存在的漏洞、隱患等情況進行限期整改。
5.3.9 樓控系統(tǒng)
5.3.9.1 服務(wù)器及UPS工作正常、通訊正常；
5.3.9.2 工作站工作正常、通訊正常、整潔；
5.3.9.3 傳感器工作正常，靈敏度適應(yīng)，通訊正常；
5.3.9.4 執(zhí)行調(diào)節(jié)器工作正常，狀態(tài)及反饋信息準確；
5.3.9.5 直接數(shù)字控制器工作正常，輸出信號正確，通訊正常、整潔、線路整齊；
5.3.9.6 末端設(shè)備工作正常，線路無損，安裝牢固；
5.3.9.7 執(zhí)行計算機權(quán)限管理規(guī)定，不得私自改變計算機設(shè)置和更換計算機硬件、軟件、使用外來軟件和光盤；
5.3.9.8 制定應(yīng)急處理程序，定期對計算機系統(tǒng)數(shù)據(jù)進行備份；
5.3.9.9 每年對儀器儀表、傳感器進行校對；
5.3.9.10 建立機房管理制度，控制室機房實行封閉管理，無老鼠進入縫隙，配備符合要求的滅火器材。
5.3.10 網(wǎng)絡(luò)通訊
5.3.10.1 通信處理機、交換和調(diào)制解調(diào)機數(shù)據(jù)通訊工作正常、整潔、線路整齊；
5.3.10.2 維護終端工作正常、整潔；
5.3.10.3 工作電源及UPS工作正常，設(shè)備整潔，顯示儀表無損；
5.3.10.4 配線架排線整齊，標識完好，數(shù)據(jù)齊全；
5.3.10.5 光纖配架排線整齊，標識完好，數(shù)據(jù)齊全；
5.3.10.6 插座模塊安裝完好，線路暢通，表面整潔；
5.3.10.7 建立授權(quán)機制、訪問控制、加密與解密相關(guān)管理制度；
5.3.10.8 專人監(jiān)控關(guān)鍵設(shè)備：文件服務(wù)器、數(shù)據(jù)庫服務(wù)器、打印服務(wù)器、交換機等；
5.3.10.9 病毒預(yù)防：從管理、技術(shù)和法律等方面著手，預(yù)防病毒侵入；
5.3.10.10 實時對服務(wù)器數(shù)據(jù)進行文件備份；
5.3.10.11計算機工程師應(yīng)用相關(guān)軟件定期對Web Server，Datebase Server，Mail/FTP等Server進行觀測，發(fā)現(xiàn)故障及時記錄，并通知相關(guān)部門維修。5.3.11 門禁系統(tǒng)
5.3.11.1 服務(wù)器及UPS工作正常、通訊正常；
5.3.11.2 工作站工作正常、通訊正常、整潔；
5.3.11.3 讀卡器指示燈完好、工作正常；
5.3.11.4 電子門鎖工作正常；
5.3.11.5 門磁開關(guān)工作正常，靈活有效；
5.3.11.6 建立系統(tǒng)權(quán)限管理規(guī)定，不得隨意更改系統(tǒng)設(shè)置；
5.3.11.7 作好門禁系統(tǒng)的安全保密工作，不得泄露有關(guān)信息；
5.3.11.8 每半年對門磁開關(guān)、讀卡器、電子門鎖及蓄電池進行檢測。
5.3.12 有線及衛(wèi)星電視
5.3.12.1 衛(wèi)星天線安裝牢固，外觀整潔；
5.3.12.2 放大器、解碼器、混合器、鄰頻調(diào)制器等設(shè)備工作正常、整潔；
5.3.12.3 光纖收發(fā)機、放大器、分配器工作正常，線路衰減�。�
5.3.12.4 傳輸線路正常，圖像清晰；
5.3.12.5 每半年檢測一次干線及各分支器的輸出電平。
5.3.13 廣播與背景音樂系統(tǒng)
5.3.13.1 節(jié)目源設(shè)備工作正常；
5.3.13.2 信號放大及處理設(shè)備工作正常、整潔，音量及音響調(diào)控效果完好；
5.3.13.3 揚聲器等末端設(shè)備工作正常、整潔，音質(zhì)保持清晰；
5.3.13.4 背景音樂與消防報警系統(tǒng)的連接切換工作正常；
5.3.13.5 每季度檢測傳輸電壓；
5.3.13.6 每半年進行一次全面檢查與調(diào)試。
5.3.14 數(shù)字會議系統(tǒng)
5.3.14.1 多媒體顯示、數(shù)字音響、攝錄像、同聲翻譯等設(shè)備工作正常；
5.3.14.2 視頻、音頻、網(wǎng)絡(luò)線路傳輸正常、無干擾；
5.3.14.3 每半年進行一次全面檢查與調(diào)試。
5.3.15 停車場管理系統(tǒng)
5.3.15.1 服務(wù)器及UPS工作正常、通訊正常；
5.3.15.2 工作站工作正常、通訊正常、整潔；
5.3.15.3 出入口機工作正常，通訊正常；
5.3.15.4 區(qū)域及車場車位計數(shù)顯示器工作正常、整潔，數(shù)據(jù)準確；
5.3.15.5 圖像識別系統(tǒng)工作正常，攝像機工作正常，車輛及車牌號清晰，信息相對應(yīng)及時存入、讀出數(shù)據(jù)庫；
5.3.15.6 電動道閘工作正常、整潔，反應(yīng)靈敏；
5.3.15.7 車輛檢測器工作正常；
5.3.15.8 執(zhí)行計算機權(quán)限管理規(guī)定，不得私自改變計算機設(shè)置和更換計算機硬件、軟件、使用外來軟件和光盤；
5.3.15.9 每月對車位進行一次系統(tǒng)數(shù)據(jù)和現(xiàn)場實際情況的校對，并及時調(diào)整區(qū)域及車場車位顯示器數(shù)據(jù)，核對收費數(shù)據(jù)；
5.3.15.10 定期備份系統(tǒng)軟件及數(shù)據(jù)。
5.3.16 公共照明系統(tǒng)
5.3.16.1 制定公共照明節(jié)能管理制度，照度符合GB50034－2004《建筑照明設(shè)計標準》；
5.3.16.2 每天一次巡檢大堂、電梯間、停車場、通道、光彩照明、景觀照明、霓虹燈等公共部位照明，有效亮燈率98％以上，如有缺損及時更換；
5.3.16.3 每周一次巡檢公共照明電源柜，如有問題及時處理，保證設(shè)備正常運行和安全用電。5.3.17 避雷系統(tǒng)
5.3.17.1 每年雨季前由成都市防雷中心對建筑避雷系統(tǒng)進行檢測，留存檢測合格報告，同時動員和組織寫字樓內(nèi)的使用人對重要設(shè)施設(shè)備進行防雷檢測；
5.3.17.2 保持避雷系統(tǒng)完整性，不得擅自拆除、遷改避雷設(shè)施；
5.3.17.3 每半年對樓頂層的避雷針、避雷帶、避雷線、避雷網(wǎng)、屋面設(shè)備、其它金屬物體的接地裝置進行全面檢查，有問題及時解決；
5.3.17.4 每季度對強、弱電井、設(shè)備間內(nèi)的機電設(shè)備、配電柜接地裝置進行檢查，每月對變配電設(shè)備接地裝置、避雷器進行檢查，保證所有機電設(shè)備、配電柜（箱）、管道、金屬構(gòu)架物接地良好；
5.3.17.5 成都地區(qū)寫字樓建筑物（無特殊計設(shè)要求情況下）接地電阻標準：
3類建筑接地電阻：≤10Ω
2類建筑接地電阻：≤4Ω
計算機房接地電阻：≤4Ω。
5.3.18 高空作業(yè)設(shè)備
5.3.18.1 設(shè)備需經(jīng)有資質(zhì)的檢測機構(gòu)檢驗合格，保持安全裝置完好并在有效期內(nèi)安全運行；
5.3.18.2 設(shè)備操作人員應(yīng)嚴格遵守安全規(guī)定，嚴格執(zhí)行安全操作規(guī)程，嚴禁超載；
5.3.18.3 設(shè)備應(yīng)嚴格執(zhí)行作業(yè)前的機電系統(tǒng)安全檢查與運行狀態(tài)的確認；
5.3.18.4 吊籃運行平穩(wěn)，無傾斜；
5.3.18.5 設(shè)備各儀表指示準確，各類開關(guān)動作靈活；通訊設(shè)備正常；
5.3.18.6 在運行中，不得隨意卸開裝置的護罩、封門及其他任何裝置；
5.3.18.7 設(shè)備使用完畢后，需切斷電源，鎖好操縱裝置，并將懸掛裝置按規(guī)定方法予以鎖定。應(yīng)有專業(yè)人員對設(shè)備運行進行管理、記錄；
5.3.18.8 應(yīng)定期對設(shè)備系統(tǒng)進行檢查及保養(yǎng)，對提升系統(tǒng)進行全面測試。清除灰塵、滴漏的液體以及可能打滑的其他物質(zhì)因素。
5.3.19 測量計量裝置
5.3.19.1 測量、計量裝置按規(guī)定周期送計檢局校驗，確保準確性和有效性；
5.3.19.2 電能表、煤氣表、水表等計量裝置按規(guī)定周期抄寫數(shù)據(jù)，計算能源消耗量，建立數(shù)據(jù)檔案并分析控制；
5.3.19.3 測量裝置按規(guī)定周期巡查、記錄數(shù)據(jù)，為設(shè)備正常運行提供證據(jù)資料；
5.3.19.4 建立測量、計量裝置臺帳和檢定校驗記錄表。
5.3.20 標識系統(tǒng)
5.3.20.1 辦公區(qū)域、公共區(qū)域及倉儲庫區(qū)內(nèi)應(yīng)設(shè)指示性標識（包括引導(dǎo)標志和功能標識，如：電梯、樓梯、出入口通道、殘疾人通道、門牌號、商務(wù)中心、問詢處、衛(wèi)生間、有毒有害廢棄物存放點標識等）；
5.3.20.2 辦公區(qū)域、公共區(qū)域內(nèi)的緊急出口、消防通道、禁煙區(qū)等設(shè)置警示性標識；
5.3.20.3 應(yīng)在主要道路及停車場設(shè)置交通標識，主要路口設(shè)路標；
5.3.20.4 配置并在適當時使用“維修進行中”、“小心地滑”等臨時性服務(wù)狀態(tài)標識；
5.3.20.5 標識的圖形符號應(yīng)符合GB/T 10001.1《標志用公共信息圖形符號 第1部分：通用符號》標準的要求。消防與安全標識應(yīng)符合GB2894《安全標志》、GB 13495《消防安全標志》的要求。各類標識的格式應(yīng)統(tǒng)一，懸掛（擺放）應(yīng)安全、正規(guī)、醒目、便利、協(xié)調(diào)、無涂改，文字規(guī)范。
6 秩序維護與安全服務(wù)
6.1 門衛(wèi)
6.1.1 主出入口24小時值班，舉止文明、態(tài)度和藹，用語規(guī)范、禮儀規(guī)范，按時到崗，堅守崗位不脫崗；
6.1.2 保持個人儀表整潔、門崗周圍環(huán)境清潔，注意觀察人員進出情況，發(fā)現(xiàn)疑點應(yīng)當及時詢問，勸阻小商小販不要在寫字樓物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)亂設(shè)攤點；
6.1.3 對進出寫字樓物業(yè)管理區(qū)域的各類車輛進行有效疏導(dǎo)，保持出入口的暢通；
6.1.4 對外來人員（施工、送貨、參觀等）實行進出管理，必要時引導(dǎo)至電梯廳或指定區(qū)域；對非工作時間進入寫字樓的人員應(yīng)進行詳細登記；
6.1.5 對物品進出實施分類管理，大件物品進出應(yīng)進行審驗，拒絕危險物品進入。6.2 巡邏
6.2.1 科學(xué)、合理安排巡邏路線，重點、要害部位每小時至少巡邏一次，發(fā)現(xiàn)違法、違章行為應(yīng)及時制止；
6.2.2 按規(guī)定時間、路線巡回檢查，多看、多聽、多問，排除各種不安全因素；發(fā)現(xiàn)疑點應(yīng)追查原因，同時通知有關(guān)部門；
6.2.3 巡視中發(fā)現(xiàn)異常情況，應(yīng)立即通知有關(guān)部門并在現(xiàn)場采取必要措施，隨時準備啟動相應(yīng)的應(yīng)急預(yù)案；
6.2.4 收到中央監(jiān)控室發(fā)出的指令后，巡邏人員應(yīng)及時到達，并采取相應(yīng)措施；
6.2.5 對寫字樓物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)設(shè)置的消火栓（箱）、窨井蓋、安全警示標志等涉及公共安全的設(shè)施設(shè)備進行巡查，發(fā)現(xiàn)缺失，損壞或不能正常使用等情況，應(yīng)及時報告并記錄。
6.3 安全監(jiān)控
6.3.1 監(jiān)控設(shè)施應(yīng)24小時開通，保證對安全出入口、內(nèi)部重點區(qū)域的安全監(jiān)控，保持完整的監(jiān)控記錄；
6.3.2 監(jiān)控中心收到火情、險情及其他異常情況報警信號后，應(yīng)及時報警，并通知相關(guān)人員及時趕到現(xiàn)場進行處理；
6.3.3 監(jiān)控的錄入資料應(yīng)至少保持7天，有特殊要求的參照相關(guān)規(guī)定或行業(yè)標準執(zhí)行；
6.3.4 保持治安電話暢通，接聽及時（鈴響三聲內(nèi)應(yīng)接聽）。
6.4 交通和車輛停放管理
6.4.1根據(jù)實際情況設(shè)置行車指示標志，規(guī)定車輛行駛路線，指定車輛停放區(qū)域，公開收費標準；
6.4.2 車輛管理人員應(yīng)對進出的各類車輛進行管理，維護交通秩序，保證車輛便于通行、易于停放；若對進出車輛有疑問，應(yīng)向駕駛員敬禮后再進行詢問；
6.4.3 收費管理的車庫應(yīng)24小時有專人管理；車輛停放有序，車庫場地定時清潔，無易燃、易爆等物品存放；防止漏油、漏氣車輛進入停車場；
6.4.4 地面、墻面按車輛道路行駛要求設(shè)立明顯指示牌，照明、消防器械配置齊全；
6.4.5 非機動車應(yīng)定點停放。
6.5 安全管理
6.5.1 消防安全管理
6.5.1.1 應(yīng)建立健全消防管理制度，建立消防責(zé)任制；
6.5.1.2 樓內(nèi)應(yīng)設(shè)置消防設(shè)施，保持消防通道暢通，在樓內(nèi)明顯位置設(shè)置消防疏散示意圖；
6.5.1.3 定期對消防設(shè)備設(shè)施進行巡視、檢查和維護，保持其完整、完好，能正常使用；消防帶圈繞均勻，滅火器材保險栓及噴嘴外殼良好，壓力指示在區(qū)域線范圍內(nèi)，器材不超過有效期，各類設(shè)備設(shè)施能正常運行與使用；檢查記錄詳細，如發(fā)現(xiàn)消防器材有異常情況，應(yīng)及時予以調(diào)換或報修；
6.5.1.4 制訂火險應(yīng)急預(yù)案，定期進行消防宣傳和消防演習(xí)；
6.5.1.5 對易爆品設(shè)專人專區(qū)管理。
6.5.2 安全生產(chǎn)及災(zāi)害預(yù)防
6.5.2.1 建立健全安全生產(chǎn)規(guī)章制度和操作規(guī)程，普及安全用電、用氣知識。如遇暴雨或其他災(zāi)害性天氣時，應(yīng)采取以下應(yīng)急措施：
——對設(shè)備機房、停車場、廣告牌、電線桿等露天設(shè)施的抗強風(fēng)能力進行檢查和加固；
——對集水井水泵運轉(zhuǎn)情況進行檢查，保證正常排澇；
——對排水系統(tǒng)進行檢查疏通，清除雜物，確保排水暢通；
——及時準備必要的搶險物資，安排值班人員進行巡查。
6.5.5.2 突發(fā)事件管理
——根據(jù)各寫字樓物業(yè)管理的實際情況，制定突發(fā)性公共事件應(yīng)急預(yù)案，每年根據(jù)實際情況組織1—2次應(yīng)急演習(xí)；
——當發(fā)生突發(fā)性事件時，應(yīng)按預(yù)定方案進行處理，全力配合有關(guān)部門，保護顧客人身安全并盡量減少財產(chǎn)損失。
7 環(huán)境保潔服務(wù)
7.1 環(huán)衛(wèi)設(shè)施
應(yīng)根據(jù)寫字樓的實際情況合理設(shè)置相關(guān)環(huán)衛(wèi)設(shè)施，如在主要進出口設(shè)置果皮箱、在適當位置設(shè)置垃圾中轉(zhuǎn)房、在集中裝修期間應(yīng)有臨時建渣堆放處等。
7.2 清潔、保潔責(zé)任制
清潔、保潔實行責(zé)任制，有專職保潔人員和明確的責(zé)任范圍，實行標準化作業(yè)。
7.3 各區(qū)域清潔要求：
區(qū)域 衛(wèi)生標準
外圍及周邊道路 地面干凈無雜物、無積水，無明顯污跡、油漬；明溝、窨井內(nèi)無雜物、無異味；各種標示標牌表面干凈無積塵、無水�。宦窡舯砻娓蓛魺o污漬。
綠化帶及水池 綠地內(nèi)無雜物，花臺表面干凈無污漬，水池內(nèi)水質(zhì)清澈，池內(nèi)無漂浮物，池壁無青苔等污垢，水池?zé)o異味。
大廳、樓內(nèi)、公共通道 地面干凈、無污漬，有光澤，保持地面材質(zhì)原貌；門框、窗框、窗臺、金屬件表面光亮、無灰塵、無污漬；門窗玻璃干凈無塵，透光性好，無明顯印跡；各種金屬件表面干凈，無污漬，有金屬光澤；門把手干凈、無印跡、定時消毒；天花板干凈，無污漬、無蛛網(wǎng)；燈具干凈無積塵，中央空調(diào)風(fēng)口干凈，無污跡，進出口地墊擺放整齊，表面干凈無雜物，盆栽植物無積塵。
會議室、接待室 地面、墻面、干凈，無灰塵、污漬；天花板、風(fēng)口目視無灰塵、污漬；桌椅干凈，物品擺放整齊、有序。
樓梯及樓梯間 梯步表面干凈無污漬，防滑條（縫）干凈，扶手欄桿表面干凈無灰塵，防火門及閉門器表面干凈無污漬，墻面、天花板無積塵、蛛網(wǎng)。
公共衛(wèi)生間 地面干凈，無污漬、無積水，大小便器表面干凈，無污漬，有光澤；各種隔斷表面干凈，無亂寫亂畫，金屬飾件表面干凈，無污跡，有金屬光澤；墻壁表面干凈，天花板無污漬、蛛網(wǎng)；風(fēng)口或換氣扇表面干凈無積塵；門窗表面干凈，窗臺無灰塵；玻璃干凈無水漬；洗手臺干凈無積水，面盆無污垢；各種管道表面干凈無污漬；各種物品擺放整齊規(guī)范；廢紙簍雜物超過2/3應(yīng)及時傾倒，衛(wèi)生間內(nèi)空氣流通并且無明顯異味。
停車場 地面干凈，無雜物，無明顯油漬、污漬；頂部各種管網(wǎng)、燈具表面干凈無積塵、蛛網(wǎng)；墻面干凈無積塵，各種指示牌表面干凈有光澤；消防器材表面干凈，擺放整齊；減速帶表面干凈無明顯污跡，各種道閘表面無灰塵。
開水間及清潔間 地面干凈，無雜物、無積水，地墊擺放整齊干凈，天花板干凈無蛛網(wǎng)，燈罩表面無積塵、蛛網(wǎng)，墻面干凈無污漬，各種物品表面干凈無漬，清潔工具擺放整齊有序，室內(nèi)無明顯異味。
電梯及電梯廳 電梯轎廂四壁光潔明亮，操作面板無污跡、無灰塵、無印跡，地面干凈，空氣清新、無異味；電梯凹槽內(nèi)無垃圾無雜物，按鈕表面干凈無印跡；扶梯踏步表面干凈，扶手表面干凈無灰塵、污漬，玻璃表面干凈透光性好，不銹鋼光亮無塵；梳齒板內(nèi)無雜物污漬；廳內(nèi)地面干凈有光澤。
電器設(shè)施 燈泡、燈管、燈罩無積塵、無污跡。裝飾件無積塵、無污跡；開關(guān)、插座、配電箱無積塵、無明顯污跡。垃圾桶及果皮箱 桶、箱按指定位置擺放，桶身表面干凈無污漬無痰跡，煙灰缸內(nèi)煙頭不應(yīng)超過3個，垃圾不應(yīng)超過2/3，內(nèi)膽應(yīng)定期清潔、消毒。
消防栓、消防箱、公共設(shè)施 保持表面干凈，無灰塵、無污漬。報警器、火警通訊電話插座、滅火器表面光亮、無積塵、無污跡；噴淋蓋、揚聲器無積塵、無污漬。監(jiān)控攝像頭、門警器表面光亮、無積塵、無斑點；消防栓外表面光亮、無印跡、無積塵，內(nèi)側(cè)無積塵、無污跡。
垃圾中轉(zhuǎn)房 中轉(zhuǎn)房應(yīng)專人管理定時開放，袋裝垃圾擺放整齊，地面無明顯垃圾，無污水外溢，房內(nèi)應(yīng)無明顯異味，垃圾日產(chǎn)日清。
設(shè)備機房、管道、指示牌 無衛(wèi)生死角、無垃圾堆積，無積塵、目視無蜘蛛網(wǎng)、無明顯污漬、無水漬；指示牌、廣告牌無灰塵、無污跡，金屬件表面光亮，無痕跡。
外墻 目視潔凈、無污垢；表面、接縫、角落、邊線等處潔凈，無污跡、無積塵。
平臺、屋頂 無垃圾堆積。
7.4 環(huán)境消殺管理
消殺工作應(yīng)在盡量不影響寫字樓物業(yè)管理使用人工作的前提下進行，如上班前、下班后或者利用節(jié)假日等；消殺使用的藥劑應(yīng)是有關(guān)部門發(fā)放或者是使用低毒高效的藥劑，在消殺過程中注意做好個人防護。
7.5 垃圾清運
對寫字樓產(chǎn)生的生活垃圾應(yīng)專人負責(zé)，日產(chǎn)日清；對寫字樓產(chǎn)生的建筑垃圾應(yīng)有專人負責(zé)清理。
7.6 保潔工作中的應(yīng)急處理
寫字樓如出現(xiàn)自來水爆管、化糞池外溢、公共性疫情等情況，應(yīng)啟動相應(yīng)的應(yīng)急預(yù)案，全力配合有關(guān)部門，保障顧客人身安全，減少財產(chǎn)損失。
8 綠化服務(wù)
8.1 室內(nèi)綠化
8.1.1 室內(nèi)綠化應(yīng)根據(jù)顧客的喜好和室內(nèi)布局的需要擺放具有觀賞價值的植物；
8.1.2 綠化養(yǎng)護人員應(yīng)征得顧客同意后方可進入辦公室養(yǎng)護植物；工作時不能發(fā)出聲響；枯枝敗葉、水滴等應(yīng)及時清理干凈；
8.1.3 植物應(yīng)鮮活，具有觀賞價值。葉面干凈，具有光澤，無積塵，無枯枝敗葉，無病蟲害，無雜草；盆器及托盤完好干凈，托盤無積土。土面不外露；
8.1.4 選擇適宜在室內(nèi)栽培的植物品種，觀賞性強，觀賞期長，管理方便；
8.1.5室內(nèi)根據(jù)顧客需要擺放植物；公共區(qū)域根據(jù)合同的約定或建筑的室內(nèi)布局合理擺放。植物的大小和色彩應(yīng)與室內(nèi)空間及裝修的格調(diào)相一致；
8.1.6 室內(nèi)盆栽應(yīng)選用無毒、無害、無異味的基質(zhì)栽培；如需施肥只能使用無機肥，嚴禁使用有機肥；發(fā)現(xiàn)病蟲害及時更換植物，禁止在室內(nèi)噴灑農(nóng)藥。
8.2 室外綠化
8.2.1 室外綠化養(yǎng)護應(yīng)達到綠地及花壇內(nèi)各種植物存活率100％。綠地設(shè)施及硬質(zhì)景觀完好無損。植物群落完整，層次豐富，黃土不外露，有整體的觀賞效果。植物季相分明，生長茂盛；
8.2.2 保持土壤適度濕潤，原則上“不干不澆，澆則澆透”；澆灌中流出的余水及時清理；
8.2.3 草坪保持平整，高度不超過5厘米，草屑及時清理；喬木修剪科學(xué)合理，剪口光滑整齊，樹冠完整美觀，無徒長枝、下垂枝、枯枝，內(nèi)膛不亂，通風(fēng)透光；綠籬修剪整齊有型，保持觀賞面枝葉豐滿�；ü嗄净ê笮藜艏皶r，無殘花；
8.2.4 綠地內(nèi)立視應(yīng)無明顯雜草，土壤疏松通透；
8.2.5 按植物品種、生長速度、土壤狀況，適時適量施無機肥；
8.2.6 預(yù)防為主，生態(tài)治理。草皮無病斑，植物枝葉無蟲害咬口、排泄物、無懸掛或依附在植物上的蟲繭、休眠蟲體及越冬蟲蛹；
8.2.7 綠地內(nèi)無垃圾，喬木無樹掛。
9 專項特約服務(wù)
——在不違反法律、法規(guī)、規(guī)章的前提條件下，當顧客提出專項特約服務(wù)要求時，物業(yè)管理機構(gòu)應(yīng)在力所能及的范圍內(nèi)給予滿足；
——在提供專項特約服務(wù)前，應(yīng)向顧客明示專項特約服務(wù)內(nèi)容和服務(wù)標準，并與顧客商定特約服務(wù)收費標準；
——專項特約服務(wù)的收費標準：有政策規(guī)定的應(yīng)按政策規(guī)定執(zhí)行，沒有政策規(guī)定的由雙方協(xié)商確定。
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