資產(chǎn)評估報(bào)告要素

　　資產(chǎn)評估報(bào)告是接受委托的資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)在完成評估項(xiàng)目后,向委托方出具的關(guān)于項(xiàng)目評估過程及其結(jié)果等基本情況的具有公證性的工作報(bào)告。以下是資產(chǎn)評估報(bào)告要素，歡迎閱讀。

　　第一章

　　2、簡述資產(chǎn)評估基本構(gòu)成要素。

　　答：評估主體,評估客體，評估假設(shè)，評估目的，評估原則，評估程序，評估價(jià)值類型，評估方法，資產(chǎn)評估基準(zhǔn)日，資產(chǎn)評估結(jié)論。

　　3、簡述資產(chǎn)評估種類的劃分及其意義。

　　答：(1)、評估、評估復(fù)核和評估咨詢

　　評估是指產(chǎn)權(quán)變動、產(chǎn)權(quán)交易，以及非產(chǎn)權(quán)變動、產(chǎn)權(quán)交易涉及的具體對象所進(jìn)行的價(jià)值評估活動及其過程。

　　評估復(fù)核是指評估師對其他資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)出具的評估報(bào)告進(jìn)行評判分析和再評估的活動及過程。

　　評估咨詢評估人員對特定資產(chǎn)的價(jià)值提出咨詢意見，也可以是資產(chǎn)人員對評估標(biāo)的物的利用價(jià)值、利用方式、利用效果的分析和研究，以及與此相關(guān)的市場分析、可行性研究等。

　　(2)、完整性資產(chǎn)評估和限制性資產(chǎn)評估

　　完整性資產(chǎn)評估一般是只嚴(yán)格遵守資產(chǎn)評估準(zhǔn)則及程序，按照資產(chǎn)評估準(zhǔn)則及程序的要求和規(guī)定所進(jìn)行的資產(chǎn)評估。

　　限制性資產(chǎn)評估一般是指資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)及其人員由于評估條件的限制不能完全按照資產(chǎn)準(zhǔn)則及評估程序的要求進(jìn)行執(zhí)業(yè)，或在委托方允許的前提未能完全按照評估程序的規(guī)定進(jìn)行的資產(chǎn)評估。

　　第二章

　　1、簡述價(jià)值與價(jià)格的關(guān)系

　　答：價(jià)值，就是凝結(jié)在商品中的無差別的人類勞動。

　　價(jià)格是價(jià)值的貨幣表現(xiàn)。

　　2、簡述資產(chǎn)評估價(jià)值影響因素

　　答：①資產(chǎn)的使用價(jià)值;②市場供求關(guān)系。

　　3、簡述資產(chǎn)評估價(jià)值的多樣性。

　　答：①相同或同一資產(chǎn)因環(huán)境或條件所限，存在著使用方式和利用程度上的差異;②相同或同一資產(chǎn)在同一評估基準(zhǔn)日可能面對著不同的細(xì)分市場，如正常交易市場或拍賣市場;③相同于同一資產(chǎn)即使在同一細(xì)分市場中，可能面對不同的交易主體，不同的交易主體擁有著不同的交易動機(jī)和交易地位;④相同或同一資產(chǎn)即使在同一細(xì)分市場中可能面對不同的交易時(shí)限和交易方式等。

　　第三章

　　1、簡述資產(chǎn)評估對象分類。

　　答：(1)有形資產(chǎn)的界定

　　①單項(xiàng)有形資產(chǎn)的界定;②資產(chǎn)組及資產(chǎn)組組合的界定;③整體資產(chǎn)的界定;

　　(2)無形資產(chǎn)的界定

　　第四章

　　1、如何理解資產(chǎn)評估一般目的和特定目的之間的關(guān)系?

　　答：資產(chǎn)評估目的分為一般目的和特定目的。

　　一般目的包含特定目的，而特定目的則是一般目的的具體化。

　　2.資產(chǎn)評估一般目的

　　答：(1)資產(chǎn)評估一般目的或者資產(chǎn)評估的基本目標(biāo)是由資產(chǎn)評估的性質(zhì)及其基本功能決定的;

　　(2)如果暫且不考慮資產(chǎn)交易或引起資產(chǎn)評估的特殊需求，資產(chǎn)評估所要實(shí)現(xiàn)的一般目的只能是資產(chǎn)在評估時(shí)點(diǎn)的公允價(jià)值;

　　3.資產(chǎn)評估的特定目的

　　(1)含義：

　　答：資產(chǎn)評估的特定目的指的是資產(chǎn)業(yè)務(wù)(被評估資產(chǎn)即將發(fā)生的經(jīng)濟(jì)行為)對評估結(jié)果用途的具體要求。同樣的資產(chǎn)，因?yàn)樵u估目的不同，其評估值也不相同 。

　　2、在資產(chǎn)評估中為什么要設(shè)定交易假設(shè)?

　　答：因?yàn)橹挥袑⒃u估對象置于“市場交易”當(dāng)中，評估人員才有可能模擬市場對資產(chǎn)的交換價(jià)值進(jìn)行專業(yè)判斷。否則，資產(chǎn)評估將無法進(jìn)行。

　　3、資產(chǎn)評估特定目的在資產(chǎn)評估中所起的作用是什么?

　　答：概括地講，資產(chǎn)評估特定目的的作用就是由引起資產(chǎn)評估的特定經(jīng)濟(jì)事項(xiàng)(資產(chǎn)業(yè)務(wù))，以及滿足特定經(jīng)濟(jì)事項(xiàng)有關(guān)當(dāng)事人對評估報(bào)告和結(jié)果的用途需要和目標(biāo)要求所形成的對資產(chǎn)評估項(xiàng)目的條件約束和目標(biāo)約束。

　　第五章

　　2、價(jià)值定義分類的依據(jù)和意義是什么?

　　答：價(jià)值類型是評估價(jià)值的價(jià)值本質(zhì)屬性和表現(xiàn)形式。

　　屬性就是特征，如對于處在清算程序中的資產(chǎn)，其價(jià)值類型為清算價(jià)值;對于公開市場中的資產(chǎn)，其價(jià)值因?yàn)槭袌鰞r(jià)值。

　　價(jià)值類型的形成不僅與引起資產(chǎn)評估的特定經(jīng)濟(jì)行為(評估目的)有關(guān)，而且與資產(chǎn)的功能、狀態(tài)、市場條件等因素密切相關(guān)。

　　3、如何描述市場價(jià)值的基本特征?

　　(1)承載市場價(jià)值的評估對象及其權(quán)益是明確的。

　　(2)評估師在整個(gè)評估過程中是以公開市場(假設(shè))來設(shè)定資產(chǎn)評估所依據(jù)的市場條件。

　　(3)評估師是以評估對象被正常使用，并能達(dá)到正常水平和效益水平作為評估時(shí)的使用狀態(tài)。

　　(4)評估師是以評估對象在評估基準(zhǔn)日按市場價(jià)值在市場上交易之前，有一個(gè)合理的展示時(shí)間為前提。

　　4、在資產(chǎn)評估中，如何選擇評估結(jié)論價(jià)值類型?

　　答：不同的評估目的對應(yīng)著不同的假設(shè)前提，所以需要選擇不同的價(jià)值類型。一般來說，價(jià)值類型包括市場價(jià)值、投資價(jià)值、清算價(jià)值等等，具體包括：

　　1、市場價(jià)值是指自愿買方和自愿賣方在各自理性行事且未受任何強(qiáng)迫的情況下，評估對象在評估基準(zhǔn)日進(jìn)行正常公平交易的價(jià)值估計(jì)數(shù)額。

　　2、市場價(jià)值以外的價(jià)值類型包括投資價(jià)值、在用價(jià)值、清算價(jià)值、殘余價(jià)值等。

　　(1)投資價(jià)值是指評估對象對于具有明確投資目標(biāo)的特定投資者或者某一類投資者所具有的

　　價(jià)值估計(jì)數(shù)額，亦稱特定投資者價(jià)值。

　　(2)在用價(jià)值是指將評估對象作為企業(yè)組成部分或者要素資產(chǎn)按其正在使用方式和程度及其對所屬企業(yè)的貢獻(xiàn)的價(jià)值估計(jì)數(shù)額。

　　(3)清算價(jià)值是指在評估對象處于被迫出售、快速變現(xiàn)等非正常市場條件下的價(jià)值估計(jì)數(shù)額。

　　(4)殘余價(jià)值是指機(jī)器設(shè)備、房屋建筑物或者其他有形資產(chǎn)等的拆零變現(xiàn)價(jià)值估計(jì)數(shù)額。 某些特定評估業(yè)務(wù)評估結(jié)論的價(jià)值類型可能會受到相關(guān)法律、法規(guī)或者契約的約束，這些評估業(yè)務(wù)的評估結(jié)論應(yīng)當(dāng)按照相關(guān)法律、法規(guī)或者契約等的規(guī)定選擇評估結(jié)論的價(jià)值類型;相關(guān)法律、法規(guī)或者契約沒有規(guī)定的，可以根據(jù)實(shí)際情況選擇市場價(jià)值或者市場價(jià)值以外的價(jià)值類型，并予以定義。

　　特定評估業(yè)務(wù)包括：以抵(質(zhì))押為目的的評估業(yè)務(wù)、以稅收為目的的評估業(yè)務(wù)、以保險(xiǎn)為目的的`評估業(yè)務(wù)、以財(cái)務(wù)報(bào)告為目的的評估業(yè)務(wù)等。

　　第六章

　　1、如何理解資產(chǎn)評估途徑與評估辦法的關(guān)系?

　　答：評估途徑和方法是實(shí)現(xiàn)評估目的的手段。對于特定經(jīng)濟(jì)行為，在市場有效的假設(shè)前提下，對于處在相同的市場、具有相同狀態(tài)的同一資產(chǎn)進(jìn)行評估，其評估值應(yīng)該是大致相同的客觀值。這個(gè)客觀的評估值不會因評估人員所選用的評估途徑和方法的不同而出現(xiàn)截然不同的結(jié)果，可以認(rèn)為正是評估基本目的決定了評估評估途徑和方法間的內(nèi)在聯(lián)系。而這種內(nèi)在聯(lián)系為評估人員運(yùn)用多種評估途徑和方法評估同一條件下的同一資產(chǎn)，必須保證評估目的、評估前提、被評估對象狀態(tài)的一致，以及運(yùn)用不同評估途徑和方法所選擇的經(jīng)濟(jì)技術(shù)參數(shù)合理。

　　2、運(yùn)用市場途徑的關(guān)鍵條件是什么?

　　答：市場途徑，是指利用市場同樣或者類似資產(chǎn)的近期交易價(jià)格，經(jīng)過直接比較或類比分析來估測資產(chǎn)價(jià)值的評估技術(shù)思路和實(shí)現(xiàn)該評估思路的各種評估技術(shù)方法的總稱。

　　其關(guān)鍵條件在于充分利用類似資產(chǎn)成交價(jià)格信息，并以此為基礎(chǔ)判斷和估測被評估資產(chǎn)的價(jià)值。

　　3.如何理解收益途徑中的“客觀收益”?

　　答：客觀收益又稱正常收益，通常是資產(chǎn)在正常經(jīng)營條件下 ，排除了偶然因素和不可比因素之后評估對象的正常收益�？陀^收益額與實(shí)際收益額是兩個(gè)完全不同質(zhì)的概念，二者不相等。

　　4.如何完整的理解成本途徑?

　　答：含義：具體是指首先估測被評估資產(chǎn)的重置成本，然后估測被評估資產(chǎn)已存在的各種貶損因素，并從其重置成本中予以扣除而得到被評估資產(chǎn)價(jià)值的各種評估方法的總稱。 基本要素：重置成本，實(shí)體性貶值，功能性貶值，經(jīng)濟(jì)性貶值。

　　計(jì)算方法：1.重置成本的估算方法包括重置核算法、價(jià)格指數(shù)法、功能價(jià)值類比法和統(tǒng)計(jì)分析法。

　　2.實(shí)體性貶值估算包括觀測法和使用年限法。

　　3.功能性貶值的無形損耗表現(xiàn)在兩個(gè)方面，一個(gè)是超額投資成本，二是超額運(yùn)營成本。

　　4.經(jīng)濟(jì)性貶值表現(xiàn)在資產(chǎn)利用率下降和資產(chǎn)年收益額減少。

　　第七章 資產(chǎn)評估程序

　　1.如何理解廣義評估程序與狹義評估程序的關(guān)系?

　　答：廣義的資產(chǎn)評估程序開始于承接資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)前的明確資產(chǎn)評估基本事項(xiàng)環(huán)節(jié)，終止于資產(chǎn)評估報(bào)告書提交后的資產(chǎn)評估文件歸檔管理。狹義的資產(chǎn)評估程序開始于資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)和評估人員接受委托，終止于向委托人或者相關(guān)當(dāng)事人提交資產(chǎn)評估報(bào)告書。廣義資產(chǎn)評估程序包括的步驟更加細(xì)致和完善，囊括的項(xiàng)目也更多;俠義的資產(chǎn)評估程序則相對簡化，前后跨度較短。所以可以理解為狹義評估程序包含于廣義評估程序。

　　2.簡述資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)約定書的基本內(nèi)容?

　　答：(1)資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)和委托方名稱、住所;

　　(2)資產(chǎn)評估目的;

　　(3)資產(chǎn)評估對象和范圍;

　　(4)資產(chǎn)評估基準(zhǔn)日;

　　(5)出具資產(chǎn)評估報(bào)告的時(shí)間要求;

　　(6)資產(chǎn)評估報(bào)告使用范圍;

　　(7)資產(chǎn)評估收費(fèi);

　　(8)雙方的權(quán)利和義務(wù)及違約責(zé)任;

　　(9)簽約時(shí)間;

　　(10)雙方認(rèn)為應(yīng)當(dāng)約定的其他重要事項(xiàng)